Quản lý tòa nhà, nghề làm dâu… ngàn họ

Doanh nghiệp ngoại chiếm ưu thế

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, thị trường quản lý vận hành các dự án bất động sản Việt Nam đang thuộc về doanh nghiệp nước ngoài. Đa phần các công ty kinh doanh bất động sản trong nước chỉ tập trung quản lý những dự án có quy mô nhỏ của chính mình. Những khu đô thị mới, tòa cao ốc văn phòng, cao ốc căn hộ cao cấp hầu như không có doanh nghiệp Việt Nam tham gia.

“Công việc tưởng chừng đơn giản như bảo trì mặt ngoài của tòa nhà cũng là sân chơi của các doanh nghiệp nước ngoài. Các công ty kinh doanh bất động sản Việt Nam chưa thể chen chân ở mảng này”, ông Châu nói.

Doanh nghiệp quản lý vận hành trong nước muốn soán ngôi doanh nghiệp nước ngoài thì cần đoàn kết lại, quản lý bài bản hơn, bỏ kiểu làm ăn chụp giật như hiện nay.Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Venus Corp

Thống kê của Công ty cổ phần Sài Gòn Triển Vọng (Savista) cũng cho thấy, hiện có hơn 100 công ty được cấp phép quản lý vận hành các tòa nhà, phần lớn là các công ty có tên tuổi của nước ngoài.

Từ năm 2014 tới nay, Tập đoàn Novaland có hơn 10 dự án bất động sản tại Việt Nam, đa phần là chung cư cao cấp. Các dự án này được Novaland thuê đơn vị quản lý vận hành nước ngoài như CBRE, Savills… quản lý vận hành.

Là doanh nghiệp bất động sản có lượng lớn dự án được bàn giao trong thời gian qua, Hưng Thịnh Corp cũng giao cho CBRE làm đơn vị quản lý các dự án.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp quản lý vận hành có thâm niên hoạt động hơn 10 năm cho biết, doanh nghiệp ông được thành lập khi thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu phát triển, trước cả khi những doanh nghiệp quản lý vận hành nước ngoài có mặt ở Việt Nam. Dù vậy, tới nay, doanh nghiệp này vẫn chủ yếu quản lý vận hành các tòa nhà chung cư nhỏ, tầm trung và thấp, chưa thể bước chân vào các dự án bất động sản cao cấp.

Theo vị tổng giám đốc này, việc không thể vào được các dự án bất động sản cao cấp không phải vì doanh nghiệp không đủ năng lực, mà do nhiều chủ đầu tư muốn gắn mác ngoại để tạo uy tín với khách hàng, dù phí quản lý của doanh nghiệp ngoại cao gấp đôi so với doanh nghiệp nội. Vì vậy, các doanh nghiệp nội chỉ cạnh tranh nhau ở phân khúc nhà ở giá rẻ, thấp, phân khúc mà các doanh nghiệp ngoại không ngó tới.

Phân tích nguyên nhân các công ty nước ngoài chiếm ưu thế trong quản lý vận hành nhiều dự án bất động sản tại Việt Nam, ông Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư bất động sản cho biết, mấu chốt của vấn đề là các công ty nước ngoài áp dụng công nghệ vào quản lý, tạo ra nhiều tiện ích đầy đủ.

Đơn cử như việc đưa các cảm biến vào để nhận diện số người trong tòa nhà và ở khu vực nào, từ đó có thể tự động tắt đèn và hệ thống sưởi để tiết kiệm năng lượng hoặc cung cấp dữ liệu cho khách thuê doanh nghiệp tại các tòa nhà văn phòng để họ thiết kế và quản lý không gian hiệu quả hơn.

Theo ông Nguyễn Tiến Dũng, Chủ tịch HĐQT Savista, việc áp dụng công nghệ trong quản lý, vận hành dự án bất động sản ngày càng được chú trọng và ảnh hưởng đến sự tăng trưởng, sức cạnh tranh của doanh nghiệp dự án. Mâu thuẫn giữa ban quản trị và cư dân cũng đã được một số dự án giải quyết hiệu quả bằng việc áp dụng công nghệ.

Doanh nghiệp nội muốn đổi ngôi

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, năm 2017, khi đưa Dự án Him Lam Phú Đông vào hoạt động, thay vì thuê doanh nghiệp ngoại, doanh nghiệp này lập riêng một doanh nghiệp để quản lý dự án. Lý do là, Phú Đông Group muốn cư dân của mình được sử dụng các dịch vụ quản lý tòa nhà tốt, đồng thời muốn tận dụng văn hóa của người Việt trong giải quyết các tranh chấp.

“Doanh nghiệp ngoại không thể xử lý tốt điều này bằng doanh nghiệp Việt. Cái tốt của họ chỉ là quản lý chuyên nghiệp và có mác ngoại, nhưng cư dân phải trả phí rất cao. Các doanh nghiệp ngoại vẫn dùng nhân sự người Việt để quản lý vận hành”, ông Phúc nói.

Theo bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus Corp, một doanh nghiệp chuyên quản lý vận hành bất động sản tại Việt Nam, cái khó của doanh nghiệp Việt là người dân và chủ đầu tư dự án vẫn còn tâm lý sính ngoại, nên không chịu cho doanh nghiệp nội vào tham gia quản lý vận hành dự án.

Quản lý vận hành chung cư là lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm nhưng tiềm năng

“Venus Corp quản lý hơn 30 dự án bất động sản. Ngay từ năm 2016, khi thị trường bất động sản tiếp cận công nghệ thông tin, chúng tôi đã nghiên cứu và viết ra những app (ứng dụng) quản lý vận hàng để đưa vào quản lý, vận hành dự án bất động sản, trước cả các doanh nghiệp ngoại. Thế nhưng, chúng tôi vẫn gặp khó khăn trong việc đấu thầu và cạnh tranh với doanh nghiệp ngoại”, bà Hương nói.

Theo bà Hương, điểm khiến doanh nghiệp Việt lép vế trước doanh nghiệp ngoại là doanh nghiệp nội đang phát triển tự phát, chưa có một nghiệp đoàn để liên kết các doanh nghiệp lại với nhau, tạo ra một sân chơi cho doanh nghiệp Việt tiếp cận thị trường.

Ngoài ra, câu chuyện văn hóa quản lý, cũng như tính chuyên nghiệp trong quản lý vận hành chưa được các doanh nghiệp Việt chú trọng. Thời gian qua, nhiều dự án bất động sản do doanh nghiệp nội quản lý gặp các vấn đề như mất cắp, tranh chấp chung riêng. Thậm chí, tại một dự án ở quận 12 (TP.HCM), đơn vị quản lý vận hành dùng nước giếng khoan để cấp vào bể chứa nước cho cư dân chung cư dùng, gây bức xúc và ảnh hưởng tới thương hiệu Việt trong ngành quản lý vận hành.

“Doanh nghiệp Việt không hề kém cạnh về chuyên muôn hay công nghệ so với doanh nghiệp ngoại, bởi trong ngành này, yếu tố thành công là con người. Vì vậy, muốn nâng thương hiệu và chiếm lĩnh thị trường quản lý vận hành dự án bất động sản, doanh nghiệp nội phải liên kết lại, phát triển chuyên nghiệp, nghiêm túc”, bà Hương nói.