Cho vay có chọn lọc
Tín dụng bất động sản tiếp tục là một trong những mảng cho vay có quy mô lớn tại nhiều ngân hàng trong quý đầu năm 2026. Tuy nhiên, bức tranh năm nay không còn đi theo một chiều tăng đồng loạt.
Theo dữ liệu thống kê từ báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 tại 12 ngân hàng có diễn giải chi tiết, tổng dư nợ cho vay liên quan đến lĩnh vực bất động sản trong nhóm này đạt hơn 990.270 tỷ đồng, tăng 6,4% so với cuối năm 2025.
Trong đó, VPBank ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng hơn 31.000 tỷ đồng lên 238.473 tỷ đồng, tức tăng gần 15% so với đầu năm. Nếu cộng thêm cả cho vay cá nhân mua nhà đất với mức tăng hơn 9.000 tỷ đồng, tổng lượng vốn ngân hàng này rót vào bất động sản trong 3 tháng đầu năm lên tới hơn 40.000 tỷ đồng. Với quy mô đó, VPBank dẫn đầu những ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất trong nhóm được thống kê tính đến cuối quý I/2026.
SHB đứng ở vị trí thứ hai với khoảng 210.373,6 tỷ đồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản. Dù mức tăng so với đầu năm chỉ khoảng 2,5%, nhưng SHB lại nổi bật ở tỷ trọng. Theo thống kê, tỷ trọng dư nợ bất động sản của ngân hàng này chiếm khoảng 33,49% tổng dư nợ, cao nhất trong nhóm các nhà băng có quy mô cho vay bất động sản lớn quý đầu năm.
Việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết trong bối cảnh tín dụng lĩnh vực này đã tăng trưởng cao năm trước nhưng không có nghĩa là “"siết chặt"”, mà là điều tiết lại và có sự chọn lọc.
Ngược lại, LPBank có 14.721,8 tỷ đồng dư nợ bất động sản, giảm 2,4% so với đầu năm. Hiện tỷ trọng cho vay bất động sản của LPBank chưa đến 4% tổng dư nợ.
Tại Techcombank, tỷ trọng dư nợ bất động sản lần đầu giảm xuống dưới 30% (ở mức 28,9%) trong quý I/2026, phản ánh xu hướng tái cơ cấu danh mục tín dụng ở lĩnh vực này. Trong khi đó, mảng bán lẻ và SME trở thành động lực tăng trưởng tín dụng của Techcombank, với dư nợ 395.300 tỷ đồng, tăng 33% so cùng kỳ năm trước. Một số phân khúc tăng trưởng mạnh gồm cho vay tín chấp tăng 159%, cho vay xây dựng tăng 72%, cho vay mua nhà tăng 6,4% và cho vay ký quỹ tăng 2%. Trong năm 2025, Techcombank đã giảm dần tỷ trọng cho vay bất động sản từ mức 33,2% xuống còn 31,1% tổng dư nợ.
Mặc dù vậy, Chủ tịch Hội đồng quản trị Techcombank Hồ Hùng Anh cho biết, cho vay bất động sản sẽ vẫn là mảng được chú trọng trong thời gian tới, bởi đây là lĩnh vực có đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong nhiều năm qua. Chưa kể, bất động sản luôn là khoản đầu tư chiếm tỷ trọng lớn của người Việt, nhu cầu vay mua bất động sản là rất lớn và cũng là phân khúc cho vay Techcombank đang hướng tới (nhóm khách hàng giàu có).
“Trong 5-10 năm tới, bất động sản vẫn sẽ là lĩnh vực phát triển tại Việt Nam, vấn đề chỉ là chúng ta kiểm soát rủi ro như thế nào. Tại Techcombank, tỷ lệ nợ xấu của mảng bất động sản cả khách hàng cá nhân và doanh nghiệp luôn luôn ở mức dưới 1% và các khoản vay bất động sản đều có khả năng thu hồi toàn bộ giá trị”, Chủ tịch Techcombank nói và chia sẻ thêm, để kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản, Techcombank chỉ lựa chọn những dự án của chủ đầu tư uy tín, có pháp lý đầy đủ và thanh khoản tốt.
Bên cạnh đó, để đa dạng hóa cho vay, những năm qua, Techcombank đã đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng ở các lĩnh vực kinh tế khác như đầu tư hạ tầng. Theo lãnh đạo Techcombank, với mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số từ năm 2026, đầu tư hạ tầng sẽ được Chính phủ ưu tiên thực hiện, giải ngân đầu tư công trong thời gian tới cũng được tăng cường hơn.
 |
Nhiều chủ đầu tư hợp tác với ngân hàng đưa ra cơ chế hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà để ở |
Tập trung cho vay mua nhà để ở
Ông Nguyễn Lê Nam - Giám đốc Khối Khách hàng cá nhân ACB thông tin, chính sách tín dụng bất động sản của ACB là không cho vay với mục đích đầu cơ, thay vào đó là tập trung phục vụ nhóm khách hàng mua nhà để ở. ACB cũng phối hợp chặt chẽ với các chủ đầu tư dự án để thiết kế các gói tài chính phù hợp và cung cấp các giải pháp đồng hành cùng khách hàng.
Tuy vậy, ông Nam cũng cho biết, tốc độ tăng trưởng cho vay mua nhà tại ACB có sự sụt giảm trong quý đầu năm nay, nguyên nhân chủ yếu do tâm lý e dè của khách hàng trước diễn biến kinh tế phức tạp, giá bất động sản tăng cao và áp lực lãi vay khi mặt bằng lãi suất có xu hướng đi lên thời gian qua. Cả người mua đầu tư lẫn để ở đều trở nên thận trọng khi thấy lãi suất vay tăng từ mức thấp lên 12-14%/năm, thậm chí lo sợ kịch bản lãi suất quay lại mức cao như giai đoạn trước.
Mặc dù tốc độ tăng trưởng tín dụng cho vay ở phân khúc này không mạnh mẽ như năm 2022, nhưng theo đại diện ACB, đây là một tín hiệu đáng mừng hơn là lo lắng. Bởi khách hàng hiện có sự chọn lọc hơn, biết lựa chọn sản phẩm, thời điểm phù hợp để ra quyết định, thay vì dễ dàng xuống tiền như trước.
Bà Lê Thị Thi - Trưởng Phòng Tổng hợp, Ngân hàng Nhà nước - Khu vực 2 (gồm TP.HCM và Đồng Nai) cho biết, tính đến hết quý I/2026, dư nợ bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 27,5% tổng dư nợ trên địa bàn, tăng 2,34% so với cuối năm 2025 và tăng 21,39% so với cùng kỳ. Trong đó, dư nợ bất động sản tại TP.HCM chiếm 28,61% tổng dư nợ địa bàn, tăng 2,54% so với cuối năm 2025 và tăng 21,12% so với cùng kỳ; tại Đồng Nai chiếm 17,61% tổng dư nợ địa bàn và tăng 25,19% so với cùng kỳ. Thống kê này cho thấy, tín dụng dành cho bất động sản vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định và có tác động lan tỏa lớn đến các ngành kinh tế liên quan. Dòng vốn tiếp tục hướng vào bất động sản đáp ứng nhu cầu thực.
Cụ thể, từ đầu năm 2026 đến nay, tỷ trọng cho vay người mua nhà để ở, tự sử dụng luôn duy trì ở mức khoảng 66% trong tổng dư nợ bất động sản; dư nợ tín dụng đối với nhóm khách hàng này tăng nhẹ 1,23% so với cuối năm và tăng 12,78% so với cùng kỳ. Về gói tín dụng 145.000 tỷ đồng (dành cho khu vực 2), bà Thi cho biết, hiện có 9 ngân hàng tham gia (gồm Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV, TPBank, Techcombank, VPBank, MB và HDBank) và Ngân hàng Nhà nước đã 7 lần thông báo lãi suất theo hướng giảm dần, từ mức 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với người mua nhà tại thời điểm bắt đầu chương trình, hiện giảm xuống tương ứng 6,1%/năm và 5,6%/năm. Đối với chủ đầu tư, hiện đã có 7 dự án được giải ngân với doanh số hơn 923 tỷ đồng, dư nợ hơn 841 tỷ đồng.
Trước phản ánh của doanh nghiệp về việc khó tiếp cận vốn làm nhà ở xã hội, bà Thi cho biết, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng không sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước, mà do các ngân hàng thương mại tự cân đối nguồn lực tài chính để cho vay. Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng tham gia chương trình không phải tính dư nợ cho vay nhà ở xã hội vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng năm. Đây được xem là cơ chế hỗ trợ quan trọng để thúc đẩy cho vay nhà ở xã hội.
TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, tính đến cuối năm 2025, dư nợ lĩnh vực bất động sản ước đạt 4,7 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với năm 2024 (tín dụng toàn ngành năm 2025 tăng hơn 19%). Năm nay, mục tiêu tăng trưởng tín dụng ngành ngân hàng đặt ra ở mức 15% - thấp hơn năm ngoái, do đó tín dụng bất động sản cũng được kiểm soát. Tuy nhiên, đến tháng 2/2026, dư nợ kinh doanh bất động sản riêng lẻ đạt 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với cuối năm 2025. Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này ở mức 2,22% vào cuối năm 2025.
Theo ông Lực, việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết trong bối cảnh tín dụng lĩnh vực này đã tăng trưởng cao năm trước nhưng không có nghĩa là “siết chặt”, mà là điều tiết lại và có sự chọn lọc.
“Chủ trương của cơ quan điều hành là muốn các ngân hàng hướng dòng vốn tín dụng vào phân khúc mua nhà để ở, không cho vay phục vụ mục đích đầu cơ nhằm hạn chế rủi ro. Bởi vậy, các chủ đầu tư dự án cần đa dạng nguồn vốn, giảm bớt phụ thuộc vào tín dụng. Năm 2025, doanh nghiệp bất động sản phát hành 123.000 tỷ đồng trái phiếu. Đáng chú ý, trong 4 tháng đầu năm 2026, con số này đạt gần 40.000 tỷ đồng, chiếm 51% tổng lượng phát hành toàn thị trường. Áp lực đáo hạn năm 2026 là rất lớn, khoảng 204.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm tới 61%”, ông Lực cho hay.
Cùng góc nhìn, PGS-TS Nguyễn Hữu Huân - Trường đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, trong bối cảnh tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt và áp lực nợ xấu gia tăng, việc tìm kiếm các kênh huy động vốn thay thế, điều hành chính sách tín dụng linh hoạt… trở thành vấn đề sống còn đối với doanh nghiệp bất động sản.
Theo ông Huân, đa số các ngân hàng hiện nay huy động vốn tiền gửi tiết kiệm với kỳ hạn ngắn, nhưng các khoản vay bất động sản lại mang tính chất dài hạn. Chính sự “lệch pha” về kỳ hạn này tạo ra rủi ro thanh khoản hệ thống và không thể đáp ứng được một cách bền vững toàn bộ nhu cầu vốn khổng lồ của ngành bất động sản.
“Cần phải có thêm các giải pháp để đa dạng hóa dòng vốn cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp lĩnh vực này như đẩy mạnh phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp vốn trầm lắng thời gian qua, nhằm giảm bớt lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Đây là điều đã kéo dài từ nhiều năm nay, nguyên nhân cốt yếu là do các doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao. Khi tỷ lệ vay nợ trên vốn chủ sở hữu quá lớn, bất kỳ một biến động nhỏ nào về lãi suất cũng sẽ tạo ra áp lực trả nợ khủng khiếp, đẩy doanh nghiệp vào tình trạng nợ xấu cao”, ông Huân nhấn mạnh.
