Nhà phố: “Cá bơi ngược dòng”
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, đại dịch Covid-19 đã nâng cao nhận thức về vai trò của hoạt động chuyển đổi số và trung tâm lưu trữ số liệu trong các dự án bất động sản. Theo chuyên gia này, chuyển đổi số trong bất động sản đồng nghĩa với việc hợp lý hóa quy trình, làm cho quy trình trở nên minh bạch nhất có thể và đặc biệt tạo thêm niềm tin cho người mua, nâng cấp chất lượng, hiệu quả cho mọi hoạt động trong ngành.
“Hoạt động số hóa nên theo cả vòng đời của dự án, từ phát triển, xây dựng, cho thuê, đến quản lý vận hành sau này”, ông Matthew Powell khuyến cáo.
Thực tế, chuyển đổi số còn diễn ra mạnh mẽ trong cách thức giới thiệu và phân phối các sản phẩm bất động sản. Mặc dù diễn biến dịch bệnh còn khá phức tạp, các giao dịch trên thị trường còn đang bị ách lại do việc giãn cách xã hội, song thời gian qua, nhiều công ty nghiên cứu thị trường, doanh nghiệp môi giới vẫn liên tục tổ chức thăm dò, bán hàng qua hình thức online.
Chẳng hạn như cuối tuần qua, Propzy, công ty chuyên hoạt động trong lĩnh vực Proptech (bất động sản ứng dụng công nghệ), đã tổ chức một cuộc họp báo trực tuyến công bố báo cáo về thị trường nhà phố thứ cấp dựa trên dữ liệu giao dịch thật tại TP.HCM kể từ thời điểm lần đầu diễn ra dịch Covid-19 đến nay.
Báo cáo của Propzy chia thị trường nhà ở tại TP.HCM thành 4 nhóm khu vực: Khu vực quận trung tâm gồm các quận 1, 3, 5 và quận 10 đang là khu vực có mức giá và biến động tăng giá cao nhất với mức giá mặt tiền các tuyến đường trung bình từ 300 triệu đồng/m2 trở lên; nhóm thứ 2 là các quận 4, 6, 11, Phú Nhuận, Bình Thạnh và Tân Bình với mức giá trung bình từ 150 - 300 triệu đồng/m2; nhóm 3 là các quận quận Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp, quận 7, 8 và TP. Thủ Đức có giá trung bình từ 70 - 150 triệu đồng/m2 và nhóm cuối cùng là 3 huyện vùng ven gồm Bình Chánh, Củ Chi và Nhà Bè có giá trung bình từ dưới 70 triệu đồng/m2.
Khảo sát giao dịch thực tế trong giai đoạn từ đầu năm 2020 đến tháng 8/2021 của Propzy cho thấy, giá nhà phố ở hầu hết các nhóm trên đều tăng với mức tăng dao động từ 12 - 17% trong 18 tháng qua.
“Nhiều người khó khăn, nhưng cũng không ít người có tiềm lực tài chính đang xem đây là giai đoạn hiện thực hóa các cơ hội đầu tư, trong đó phân khúc thị trường nhà phố là lựa chọn đầu tư được ưa thích”, ông Lê Hoàng, quản lý cao cấp mảng định giá Propzy đưa ra nhận định, đồng thời cho rằng, mặc dù đang diễn ra dịch bệnh, nhiều mặt bằng được người thuê trả lại, song sản phẩm nhà mặt tiền tại các quận trung tâm rất ít người bán, nên chỉ cần đưa ra mức giá hợp lý là nhanh chóng có nhiều người nhòm ngó.
“Phía sau phân khúc ‘hàng hiếm’ này luôn có nhiều nhà đầu tư ‘cá mập’ sẵn sàng mua lại khi có sản phẩm giá tốt”, ông Hoàng cho biết.
 |
Bất động sản chăm sóc sức khỏe sẽ phát triển mạnh |
Nhận định về sự khác biệt của phân khúc nhà phố trong bối cảnh dịch bệnh, ông Nguyễn Tấn Tâm, Giám đốc Group “Review Bất động sản” cho rằng, từ đầu năm 2020 đến tháng 4/2021, nhu cầu đầu tư trên thị trường nhà phố thứ cấp rất lớn. Tuy nhiên, làn sóng Covid lần thứ 4 đã làm ảnh hưởng toàn bộ hoạt động kinh tế, một số nhà đầu tư bất động sản dùng đòn bẩy ngân hàng buộc phải cắt lỗ, dù tình trạng này không quá phổ biến nhưng cũng gây ra những tác động tâm lý nhất định. Chưa kể, có không ít cá nhân, tổ chức đầu tư cầm tiền mặt nhàn rỗi tận dụng, thậm chí thúc đẩy tâm lý này để “đón lõng” hàng cắt lỗ.
Ở một góc nhìn khác, bà Phạm Minh Nguyệt, CMO Propzy chia sẻ, theo thống kê của cuộc khảo sát PAPI năm 2020 về nơi mong muốn đến sau khi rời khỏi địa phương, có tới 22% số người trả lời chọn TP.HCM là nơi họ mong muốn chuyển đến. Chính vì vậy, tác nhân thúc đẩy giá bất động sản tại TP.HCM tăng ngày càng lớn. Cao trào dịch bệnh thời gian qua khiến nhiều người đổ về quê để trú ngụ, nhưng theo bà Nguyệt, tình trạng này chỉ là tạm thời.
“Khi hết dịch, TP.HCM sẽ tiếp tục đón làn sóng nhập cư trở lại và điều này sẽ tác động đến sức cầu bất động sản”, bà Nguyệt nói.
Xu hướng dịch chuyển đầu tư và nơi ở
Trải qua gần 2 năm đối mặt với dịch bệnh, đặc biệt là đợt dịch lần thứ 4 này đã tác động mạnh mẽ từ hành vi lối sống đến tâm lý người dân. Theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, qua thăm dò tâm lý nhà đầu tư bất động sản từ các cuộc chia sẻ với khách hàng qua kênh online gần đây cho thấy, sự thay đổi lớn nhất về hành vi của nhà đầu tư là đầu tư theo hình thức tích lũy ngày càng phổ biến. Trong đó, kênh đầu tư tích lũy được nhiều người cho rằng an toàn vẫn là bất động sản, tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà phố và đất vườn ở các khu vực vùng ven.
Ngay cả những người có nhu cầu nhà ở, theo ông Tiến, cũng đang có sự thay đổi lớn trong hành vi tiêu dùng và khả năng sau khi kết thúc giãn cách xã hội, thị trường sẽ hình thành làn sóng chuyển đổi nhà ở. Theo đó, những người sống ở nhà phố trong các hẻm nhỏ, khi có điều kiện sẽ tìm cách chuyển đổi chỗ ở sang nhà phố ở các trục đường lớn hoặc nhà phố tại dự án đã được quy hoạch bài bản, thoáng đãng hơn; hoặc những người đang ở các chung cư thấp cấp, quản lý yếu kém cũng sẽ chuyển đổi sang nhà phố hoặc tìm kiếm các chung cư cao cấp được quản lý bài bản hơn.
Một xu hướng khác, theo phân tích của nhiều chuyên gia, dự báo sẽ diễn ra mạnh trong thời gian sắp tới, đó là mua bất động sản vườn ở các khu vực vùng ven. Trong đợt dịch vừa qua, có khá nhiều người ở các đô thị lớn về quê sinh sống dẫn đến nhu cầu sử dụng đất vườn nhiều hơn. Mặt khác, tâm lý nhiều người ở TP.HCM cũng có ý định tìm kiếm các sản phẩm bất động sản nhà vườn để làm ngôi nhà thứ hai hoặc đầu tư tích lũy.
Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, khi điều kiện kinh tế đã khá hơn, nhu cầu tìm kiếm nơi ở ổn định không còn thuần túy là chỗ an cư, mà chủ nhân còn mong muốn thể hiện 'bộ mặt' của mình. Căn nhà sẽ được chăm chút các yếu tố kiến trúc, thẩm mỹ và chú trọng đầu tư cả nội, ngoại thất để không chỉ “che mưa nắng”, mà còn đáp ứng nhu cầu hưởng thụ cuộc sống cũng như sự an toàn cho gia chủ nhằm đối phó với những biến cố như Covid-19.
“Nhu cầu ở được nâng lên tầm cao mới khi tiêu chí lựa chọn rộng hơn với một không gian sống, môi trường sống mang lại sự tiện nghi và thoải mái cao nhất. Ở một mặt khác, các khu dân cư, khu đô thị mới được phát triển với quy hoạch đồng bộ, tiện ích đầy đủ, không gian sống xanh tươi... cũng tạo nên ra nhiều lựa chọn mới cho người mua nhà”, bà Hương phân tích.
Theo chia sẻ của các chuyên gia, khi dịch bệnh được kiểm soát, thị trường bất động sản khả năng sẽ có sự dịch chuyển mạnh về xu hướng nhà ở lẫn đầu tư. Tuy nhiên, đây là giai đoạn không dành cho các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng”, mà cơ hội chỉ dành cho việc đầu tư giá trị và những người có dòng tiền nhàn rỗi. Lướt sóng bất động sản trong giai đoạn hiện nay rất dễ bị “mắc cạn” do chứa đựng nhiều rủi ro về xu hướng thị trường, dòng vốn của nhà đầu tư cũng như yếu tố thời điểm cuộc sống “bình thường mới” chính thức trở lại.
Nhận định cụ thể về các phân khúc, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, có 3 loại hình bất động sản được nhà đầu tư nhắm đến nhiều nhất hiện nay là đất nền dự án hoặc đất vườn, nhà phố trung tâm và biệt thự nghỉ dưỡng.
“Tuy nhiên, dù phân khúc nào đi nữa, yếu tố sản phẩm được quy hoạch bài bản, mật độ xây dựng thoáng đãng, an toàn, sẽ nhận được sự quan tâm lớn và khả năng giá sẽ tiếp tục tăng cao. Ngược lại, các dòng sản phẩm không đáp ứng các yếu tố trên khả năng sẽ đón nhận những đợt bán tháo, giảm giá cục bộ”, ông Quang cho biết.
Đây có thể là thời gian mà đầu tư sẽ mang lại lợi nhuận cao
 |
| Ông Troy Griffths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam |
Các hoạt động của thị trường bất động sản thường yên tĩnh nhất ngay sau thời kỳ hậu suy thoái và sau đó sẽ bùng phát trở lại mạnh mẽ hơn, khi được thúc đẩy bởi nhu cầu dành cho các không gian sống có chất lượng tốt hơn cũng như các nhu cầu tái sử dụng các loại tài sản thừa cung trong thời kỳ suy thoái.
Đây có thể là thời gian mà đầu tư sẽ mang lại lợi nhuận cao.
Với lợi thế về dân số trẻ, tốc độ đô thị hoá nhanh, tăng trưởng thu nhập, ổn định chính trị và sự phát triển cơ cấu của các loại tài sản, Việt Nam đang hưởng lợi từ chu kỳ đầu tư hậu suy thoái lần này, đặc biệt trong các phân khúc bất động sản chăm sóc sức khoẻ, khoa học đời sống, dân cư và thậm chí cả giáo dục.
Sẽ có sự dịch chuyển lớn về nhu cầu nhà ở ra vùng vệ tinh
 |
| TS. Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM |
Các đợt dịch vừa qua cho thấy, nơi tập trung dân cư đông gặp khó hơn các khu vực có mật độ thấp trong việc phòng chống dịch, những người sống trong các khu nhà trong hẻm không được quy hoạch bài bản có nguy cơ nhiễm bệnh cao hơn. Do đó, sắp tới sẽ có sự dịch chuyển lớn về nhu cầu nhà ở ra vùng vệ tinh.
Thực tế thời gian qua, chúng ta thấy khá nhiều tập đoàn hướng về vùng vệ tinh và sự dịch chuyển đó là tất yếu, mang tính quy luật. TP.HCM vẫn hấp dẫn, nhưng đã xuất hiện lực đẩy ly tâm, đẩy dòng đầu tư ra xa khi các nhà đầu tư lớn không tìm thấy ở trung tâm các quỹ đất sạch cỡ vài chục héc-ta nữa. Trong khi đó, đầu tư vào các đô thị vệ tinh có khả năng thành công cao. Trong 5 năm gần đây, sự phát triển của Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu đã trở nên độc lập, chứ không phải là vệ tinh phụ thuộc hạt nhân TP.HCM nữa. Ngoài yếu tố đất đai, con người, các tỉnh này còn có yếu tố hạ tầng phù hợp, chẳng hạn Đồng Nai có sân bay Long Thành, cao tốc Long Thành, cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch… đủ sức hút người từ TP.HCM về đây.
Nhà phố là kênh đầu tư tích lũy được ưu tiên
 |
| Ông Võ Khắc Điệp, Phó tổng giám đốc Propzy |
Diễn biến dịch bệnh hiện nay vẫn còn rất phức tạp và khó dự báo chính xác khi nào mới hoàn toàn kiểm soát được, nên bất cứ phân khúc nào cũng đều gặp khó khăn nhất định.
Nếu ai trước đây sử dụng vốn vay để đầu tư với ý định lướt sóng chắc chắn sẽ chịu áp lực thu hồi vốn và sẽ phải chấp nhận bán sản phẩm với giá thấp hơn giá thị trường, nhưng theo tôi, đây chỉ là sự cắt lỗ mang tính cục bộ chứ không phổ biến.
Với thị trường nhà phố ở các khu vực trung tâm, rất khó để giá giảm sâu.
Đặc điểm của thị trường này từ trước đến nay là sự khan hiếm về nguồn cung và nhu cầu nhiều, do vậy, trong khi các hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh khác khá bất định thì nhà phố được cho là kênh đầu tư tích lũy an toàn.
Khó khăn của người này sẽ tạo cơ hội cho người khác
 |
| Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time |
Với thị trường bất động sản thời gian tới, khó khăn của người này sẽ là cơ hội cho người khác. Theo tôi, trong bối cảnh thị trường hiện nay, nguyên tắc mà các thành viên tham gia thị trường hướng đến là sản phẩm bất động sản phải đạt được hai yếu tố: An toàn trong hiện tại và tiềm năng thật sự trong tương lai. An toàn trong hiện tại nghĩa là sản phẩm đó phải được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín, có quy hoạch và pháp lý rõ ràng, còn tiềm năng trong tương lai chính là các yếu tố tác động như hạ tầng, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược phát triển vùng.
Thời gian qua, giá bất động sản tại TP.HCM không ngừng tăng, điều này theo các chuyên gia là mang tính tất yếu, bởi nhu cầu nhà ở luôn vượt gấp nhiều lần nguồn cung, đó là chưa kể trong suốt thời gian qua, hầu như nguồn cung bị “bó chân” bởi thủ tục bị siết chặt. Do vậy, thời gian tới, thị trường sẽ có sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư về các khu vực vùng ven, đặc biệt là xu hướng đất vườn gắn với các điều kiện tự nhiên như thời tiết, khí hậu, sông, suối, hồ... để phát triển nhà vườn kết hợp với nhu cầu nghỉ dưỡng.
Dự án dân cư diện tích lớn đi kèm các tiện ích sinh hoạt với nhiều không gian xanh được quan tâm
 |
| Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội |
Đại dịch đã mang lại những thay đổi rõ rệt về quan điểm của chúng ta về nhà ở cũng như lối sống thường ngày.
Mặc dù hầu hết mọi người đều mong muốn sinh sống tại những bất động sản gần biển hay tại nông thôn, nơi có không khí trong lành và thoáng đãng hơn, nhưng chúng ta vẫn thường lựa chọn sống tại thành phố vì những tiện ích nhất định.
Tuy nhiên, chúng ta đồng thời sẽ thay đổi lối sống của mình tại đô thị với những ưu tiên mới về lựa chọn nhà ở tại đây khi thị trường đang ghi nhận nhu cầu tăng cho dự án dân cư diện tích lớn đi kèm các tiện ích sinh hoạt với nhiều không gian xanh.
