Chỉ gió “Đông” là chưa đủ
Lâu nay, những nút thắt liên quan tới pháp lý và nguồn vốn đã được nhận diện qua chia sẻ của các chuyên gia, nhà nghiên cứu về thị trường bất động sản nói chung, bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Tuy nhiên, tâm lý phổ biến trên thị trường hiện nay vẫn là chờ đợi: “Chờ” cho khó khăn qua đi và “đợi” các quyết sách từ phía cơ quan quản lý trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, đặc biệt đối với các sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng mới như condotel…
Giữa tháng 4/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình nghỉ dưỡng mới như condotel. Thế nhưng, những điều kiện kèm theo cho thấy việc đưa các loại hình bất động sản nêu trên vào một khung pháp lý hoàn chỉnh không dễ dàng. Trong đó, vấn đề lớn nhất là điều kiện để cấp giấy chứng nhận “đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản”.
Bởi vậy, Nghị định 10/2023 sẽ chỉ mang tính tình thế và chưa được hiện thực hóa tại nhiều dự án nếu tinh thần đổi mới của nghị định này chưa được thể chế hóa tại các dự án sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến được Quốc hội thông qua trong kỳ họp tới đây, mà nói như PGS-TS. Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Trường đại học Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, nếu không thể chế hóa sẽ khó tạo ra sự đồng bộ, thống nhất và đầy đủ cho hành lang pháp lý về căn hộ du lịch, đặc biệt là đảm bảo quyền lợi cho các chủ đầu tư cũng như người khi bỏ vốn.
Số liệu do BHS Group công bố gần đây cho thấy, từ năm 2020 đến nay, cả nước có 81 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trong quá trình bàn giao, cung cấp ra thị trường hơn 44.000 sản phẩm, bao gồm nhà cao tầng và thấp tầng. Trong đó, có 67 dự án đã đi vào khai thác vận hành, tương đương gần 20.000 sản phẩm, thế nhưng cũng chỉ có 31 dự án được vận hành toàn phần, 36 dự án vận hành theo từng phần, còn lại 14 dự án chưa vận hành.
Phần lớn dự án nghỉ dưỡng chưa “sáng đèn” tập trung ở khu vực miền Trung, tương đương với 16.000 sản phẩm bỏ trống, phân bổ ở Khánh Hòa, Bình Thuận, Bình Định và Phú Yên. Miền Bắc còn 5.000 sản phẩm chưa được vận hành, rải rác tại Hoà Bình, Hải Phòng và Phú Thọ. Khu vực miền Nam có 3.000 sản phẩm chưa được vận hành, chủ yếu nằm ở Kiên Giang.
Theo ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng ban R&D, BHS Group, hơn 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng từ các dự án đã và đang bàn giao nhưng chưa vận hành là “niềm đau” không chỉ của người mua, mà còn của các chủ đầu tư khi các dự án thiếu sức sống trầm trọng, không đem lại giá trị như kỳ vọng.
Thị trường ảm đạm khiến những nhà đầu tư F1 gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nhà đầu tư F2, F3 để sang tay, dù chấp nhận bán dưới giá gốc. Ngay cả những dự án có vị trí đẹp, đang vận hành hiệu quả, khả năng chuyển nhượng thứ cấp cũng hạn chế, trong khi những dự án kém hiệu quả gần như không thể chuyển nhượng.
Cùng với đó, sự phục hồi chậm của ngành du lịch như tiếp thêm “cú bồi” vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khi theo thống kê của Savills Hotels, trong 8 tháng đầu năm 2023, công suất phòng trung bình của thị trường Việt Nam chỉ ở mức 40% - thấp hơn gần 20% so với thời điểm trước dịch và cũng thấp hơn nhiều nước trong khu vực, chẳng hạn Thái Lan, Philippines, Indonesia và Malaysia đều đạt hơn 50%, Singapore đạt gần 75%...
Đồng thời, quá trình khôi phục hoạt động du lịch cũng không đồng đều giữa các khu vực. So với các điểm đến khác thì Nha Trang, Cam Ranh và Phú Quốc gặp nhiều thách thức hơn trong việc cải thiện công suất phòng, chủ yếu do du khách quốc tế sụt giảm mạnh, cho dù Việt Nam đã gia tăng thời hạn miễn thị thực lên 90 ngày nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả nhóm khách nghỉ dưỡng cũng như công vụ lên kế hoạch cho chuyến đi đến Việt Nam mà không bị giới hạn về số lần nhập cảnh.
Tại Phú Quốc, công suất phòng trung bình chỉ ở mức 30% và là một trong những thị trường kém hiệu suất nhất khu vực Đông Nam Á. Công suất phòng khu vực Nha Trang, Cam Ranh cũng ở mức tương tự, nhưng giá phòng bình quân thấp hơn, dưới mức 100 USD/đêm. Thị trường TP.HCM và Hà Nội khôi phục tốt hơn các thị trường ven biển với công suất phòng trung bình đạt hơn 60%, song vẫn thấp hơn mức trước đại dịch.
Cần thúc đẩy du lịch, làm mới sản phẩm
Cần tiếp cận từ phía cầu, cụ thể là phải thúc đẩy nhu cầu du lịch cả trong nước lẫn quốc tế, bởi đây là yếu tố quan trọng cho sự hồi phục của thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng.
PGS. TS. Phạm Trương Hoàng, Trưởng khoa Du lịch và Khách sạn, Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, dư thừa nguồn cung sẽ dẫn đến tình trạng nhà đầu tư không mặn mà đầu tư vào những dự án mới, hoặc sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng sang một lĩnh vực khác. Trong khi đó, giải quyết bài toán về nguồn cung các cơ sở lưu trú không dễ thực hiện trong “ngày một, ngày hai”, bởi để xây dựng một cơ sở lưu trú, trang bị cơ sở vật chất, chuẩn bị cho hoạt động vận hành thường tiêu tốn nhiều nguồn lực, nếu dừng thi công, dừng hoạt động hay chuyển đổi mục đích sẽ gây lãng phí lớn.
Đưa ra giải pháp, ông Hoàng cho rằng, cần tiếp cận từ phía cầu, cụ thể là phải thúc đẩy nhu cầu du lịch cả trong nước lẫn quốc tế, bởi việc kích hoạt môi trường và hoạt động du lịch Việt Nam sôi động trở lại là yếu tố quan trọng cho sự hồi phục của thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng.
“Cần thúc đẩy và khơi thông nhiều hơn nhu cầu du lịch trong và ngoài nước. Theo nguyên tắc thị trường, khi cung dư thừa thì giá sẽ giảm, kích thích cầu du lịch tăng lên. Khi đó, thị trường sẽ tự điều tiết, phân phối rộng hơn cho các doanh nghiệp và số lượng doanh nghiệp đổ vỡ sẽ ít hơn”, ông Hoàng nói.
Còn ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels cho rằng, nhìn từ lượng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng trên thị trường, nguyên nhân phần lớn tới từ một số chủ đầu tư vội vàng gia nhập mà chưa có sự đánh giá thấu đáo điều kiện thị trường địa phương, thậm chí cho rằng các mô hình kinh doanh khách sạn đều như nhau. Điều này khiến việc hoạch định, triển khai dự án không được thực hiện chỉnh chu, hạn chế khả năng vận hành của dự án sau khi đi vào hoàn thiện.
“Điểm đặc biệt của ngành nghỉ dưỡng là cho phép các đơn vị phát triển dự án có thể thỏa sức sáng tạo để đem đến những sản phẩm ấn tượng, khác biệt với những sản phẩm hiện hữu trên thị trường, từ đó đem đến những trải nghiệm giá trị cho khách lưu trú. Điều này không phải chỉ đến từ những sản phẩm cao cấp, mà từ mọi phân khúc, miễn là dự án được định vị rõ ràng, thiết kế hợp lý và vận hành chỉn chu”, ông Mauro Gasparotti phân tích, đồng thời đưa ra giải pháp, đó là cần tập trung cho những chiến lược dài hơi hơn, chú trọng nâng cấp, làm mới các sản phẩm, bảo tồn các yếu tố văn hóa địa phương, nét đặc trưng cộng đồng, cũng như phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng tương ứng với tốc độ phát triển.
Ngoài ra, ngành du lịch cần định hướng phát triển bền vững, hướng đến các mô hình du lịch sinh thái, du lịch tái tạo, du lịch y tế và các sản phẩm dành cho đối tượng du khách cao tuổi. Hoạt động trải nghiệm, vui chơi giải trí trong các khu phức hợp nghỉ dưỡng cũng có nhiều tiềm năng. Việc nắm bắt các xu hướng đang định hình ngành nghỉ dưỡng trên toàn cầu là điều cần thiết để ngành du lịch Việt Nam có thể cạnh tranh và phát triển bền vững hơn.
