Từ cấu thành giá…
Theo Savills Toàn cầu, tỷ trọng các yếu tố hình thành giá thuê bất động sản công nghiệp được phân chia như sau: Chi phí nhân công 50%, chi phí điện và dầu 25%, chi phí bất động sản 25%.
Nghiên cứu chi phí thuê bất động sản công nghiệp (chi phí thuê + phí dịch vụ + thuế) tại 54 thị trường, thuộc 21 quốc gia của Savills Toàn cầu cho thấy, phí dịch vụ thường chiếm khoảng 19% tổng phí thuê kho bãi và càng là thành phố lớn thì phí thuê càng cao, đồng thời chênh lệch giá thuê ở các thị trường cũng rất lớn.
Đơn cử, London dẫn đầu thế giới về tổng chi phí thuê bất động sản công nghiệp ở mức 32 USD/1 foot vuông (0,092 m2), còn tính riêng phí thuê thì Tokyo đứng đầu với giá thuê 25 USD/1 foot vuông, trong khi chi phí thuê bất động sản công nghiệp ở Ấn Độ chỉ 3-4 USD/1 foot vuông.
Tuy nhiên, các chuyên gia của nhà cung cấp dịch vụ bất động sản toàn cầu này cũng cho rằng, chi phí thuê bất động sản công nghiệp chưa phản ánh hết được bức tranh toàn cảnh, khi chi phí nhân công chiếm đến hơn nửa tổng chi phí vận hành. Chi phí này có mức trung bình 11 USD/giờ cho một nhân viên trong tất cả thị trường mà Savills đã nghiên cứu. Chi phí điện và dầu dành cho mục đích vận hành tòa nhà và xe chở hàng cũng là yếu tố chính trong vận hành nhà kho.
Từ ba chi phí trên, có thể tính tổng chi phí vận hành kho bãi dựa theo các quốc gia và vùng lãnh thổ (chi phí nhân công nhà kho tính theo giờ, giá điện tính theo kw/h và giá dầu tính theo lít). Trong đó, chi phí nhân công chiếm tỷ trọng cao hơn và là thành tố quan trọng nhất trong việc hình thành giá thuê.
Và điều thú vị là nếu như vậy, Việt Nam đang sở hữu lợi thế cạnh tranh đáng kể, khi cả Hà Nội và TP.HCM đều có chi phí nhân công ở mức rất thấp, dưới 1 USD/giờ/nhân viên.
Savills đánh giá, với việc cả chi phí nhân công và chi phí năng lượng đều thấp đã giúp Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng, trở thành nơi có chi phí vận hành thấp nhất trong các thị trường Công ty đang nghiên cứu, qua đó trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các công ty đa quốc gia trong việc thiết lập hoạt động tại Việt Nam.
Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, Chính phủ đã và đang đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng, đồng thời giới thiệu các khu, cụm công nghiệp nhằm thu hút các doanh nghiệp hàng đầu trong chuỗi giá trị, ưu đãi thuế cao cũng được đưa ra để đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh trong khu vực.
… đến sự lên ngôi của bất động sản hậu cần
Nghiên cứu của các công ty tư vấn cũng chỉ ra rằng, thương mại điện tử là một động lực lớn cho nhu cầu bất động sản hậu cần.
JLL Việt Nam cho biết, thông thường, các công ty thương mại điện tử sử dụng nhiều không gian hậu cần hơn các nhà bán lẻ truyền thống. Điều này phần lớn là do phạm vi sản phẩm phong phú hơn, mức tồn kho nhiều hơn, yêu cầu về không gian vận chuyển ra nước ngoài lớn hơn và nhu cầu hậu cần hai chiều (quy trình đổi, trả hàng).
Theo JLL Việt Nam, thương mại điện tử hiện chiếm khoảng 20% tổng doanh số bán lẻ tại châu Á - Thái Bình Dương so với 14% trên toàn cầu. Việt Nam hiện là một trong những thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh nhất khu vực Đông Nam Á, doanh thu từ mảng này ước đạt 4,07 tỷ USD vào năm 2015, tăng lên 6,2 tỷ USD vào năm 2017 và tăng gấp đôi vào năm 2020, ở mức khoảng 13 tỷ USD.
Đánh giá tiềm năng của bất động sản hậu cần, bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam cho biết, dịch bệnh Covid-19 đang đẩy nhanh quá trình tự động hóa trong lĩnh vực logistics và trở thành xu hướng chính trong thời gian tới. Khách thuê có xu hướng nâng cấp từ các cơ sở lỗi thời, quy mô vừa và nhỏ, được quản lý bởi chủ sở hữu tư nhân…, để chuyển đến các cơ sở hiện đại hơn, quy mô lớn hơn và ở vị trí đẹp hơn.
Đồng thời, việc hợp nhất các hoạt động logistics vào hiện đại hóa chuỗi cung ứng đang nâng cao hiệu quả hoạt động và giảm chi phí logistics tổng thể cho khách thuê. Tăng trưởng trong các ngành khác cũng sẽ hỗ trợ mở rộng thị trường hậu cần 3 bên, bao gồm tăng trưởng trong ngành thực phẩm và đồ uống, chăm sóc sức khỏe và dược phẩm, các ngành thiết bị văn phòng và công nghệ.
Ngoài chi phí thuê kho bãi (bao gồm cả chi phí nhân công) thấp, Việt Nam còn sở hữu 2 lợi thế khác là chính sách thuế mở và chi phí xây dựng rẻ. Theo các công ty tư vấn, Việt Nam là một trong những quốc gia có chính sách thuế cạnh tranh nhất châu Á. Tại đây, các công ty có thể hưởng lợi từ các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn thuế nhập khẩu tài sản cố định và miễn tiền thuê đất…, chẳng hạn, miễn 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu tiên và giảm 50% trong 4 năm tiếp theo.
Với các lĩnh vực được Chính phủ ưu tiên như công nghiệp 4.0 hoặc các ngành hỗ trợ sản xuất công nghệ cao; những dự án tại các đặc khu kinh tế (SEZ) hoặc tại các vùng kinh tế - xã hội còn khó khăn; các dự án quy mô lớn đáp ứng các yêu cầu tối thiểu của Chính phủ về tổng vốn đầu tư, doanh thu và số lượng lao động…, thuế thu nhập doanh nghiệp được áp dụng ở mức 10% trong 15 năm, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 4 năm và giảm thuế 50% trong 9 năm tiếp theo…
Còn theo “Khảo sát chi phí xây dựng năm 2019” của Turner & Townsend, Việt Nam là một trong những thị trường có chi phí xây dựng công nghiệp cạnh tranh nhất khu vực châu Á. Khảo sát cho biết, tại TP.HCM, chi phí xây dựng trung bình các nhà xưởng và nhà kho cơ bản là 352 USD/m2, các nhà máy và trung tâm phân phối lớn là 412 USD/m2, các nhà máy công nghệ cao là 618 USD/m2.
Hạ tầng là trợ lực
Với những lợi thế kể trên, câu hỏi đặt ra là trong tương lai gần, khu vực nào sẽ trở thành thị trường tiềm năng của bất động sản hậu cần?
CBRE Việt Nam cho rằng, Việt Nam đang chứng kiến sự bùng nổ của các khu công nghiệp ven biển. Trong đó, Hải Phòng và Quảng Ninh được xem là những địa phương còn nhiều quỹ đất phát triển công nghiệp.
Thực tế, Hải Phòng hiện là một trong những trung tâm công nghiệp lớn nhất cả nước với các dự án công nghiệp trọng điểm như DEEP C Hải Phòng II, III hay các khu công nghiệp mới của Vinhomes… Còn tại Quảng Ninh, một lượng lớn quỹ đất công nghiệp sẽ được đưa vào khai thác trong thời gian tới với 2 khu kinh tế Quảng Yên và Vân Đồn, trong đó khu kinh tế ven biển Quảng Yên được định hướng trở thành động lực tăng trưởng mới, thúc đẩy đầu tư cho Quảng Ninh.
Tại khu vực phía Nam, ông Vũ Minh Chí, Trưởng phòng Dịch vụ bất động sản công nghiệp Colliers Việt Nam cho rằng, Đồng Nai có nhiều dư địa để tiếp tục bứt phá nhờ các tuyến đường nội tỉnh và liên vùng, kết hợp với việc có nhiều khu dân cư cao cấp, đáp ứng nhu cầu sinh sống của các chuyên gia quốc tế. Đơn cử, các tuyến giao thông đường 19 chạy xuyên qua các khu công nghiệp của huyện Nhơn Trạch giúp rút ngắn thời gian di chuyển đến TP.HCM chỉ còn khoảng 20 phút, tuyến hương lộ 2 nối dài kết nối với cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây cũng đang được tiến hành. Ngoài ra, có thể kể đến loạt dự án sắp được triển khai như cao tốc Bến Lức - Long Thành, Dầu Giây - Liên Khương, Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Vành đai 3, đường Vành đai 4…
Hay với Bình Dương, theo ông Chí, cũng là địa phương có các hoạt động kinh tế sôi động, đặc biệt là ngành công nghiệp. Trong đó, TP. Dĩ An là nơi tập trung nhiều khu chế xuất nhất với 7 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động là Sóng Thần 1, Sóng Thần 2, Bình Đường, Tân Bình, Tân Đông Hiệp A, Tân Đông Hiệp B và Cụm công nghiệp may mặc Bình An, qua đó thu hút nhân sự và làm tăng nhu cầu về bất động sản ở địa phương.
