Cho vay bất động sản tăng trưởng mạnh
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tín dụng của nền kinh tế tăng trưởng 9,9% trong nửa đầu năm; trong đó, riêng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tăng gấp 2,4 lần, đạt khoảng 3,18 triệu tỷ đồng và chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống. Dư nợ bất động sản kể trên bao gồm cả cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng mua bất động sản.
Báo cáo tài chính quý II/2025 của 14 ngân hàng thương mại - có thuyết minh về cơ cấu dư nợ tín dụng - cũng cho thấy, phần lớn ngân hàng có số dư cho vay kinh doanh bất động sản tăng trưởng mạnh so với cuối năm trước. Trong đó, PVCombank có dư nợ cho vay bất động sản chiếm 36,1% tổng dư nợ của Ngân hàng, cao nhất trong ngành và ghi nhận mức tăng 5,1% trong nửa đầu năm nay. Techcombank đứng thứ hai về tỷ trọng cho vay bất động sản, với 33,62% tại thời điểm cuối tháng 6/2025 (tỷ lệ này tại thời điểm 31/12/2024 là 30,88%).
Các vị trí tiếp theo lần lượt là SHB (26,82%), VPBank (24,81%), Viet A Bank (19,91%), HDBank (16,98%), Kienlongbank (16,09%), MB (10,3%), PGBank (10,11%), TPBank (9,89%), MSB (9,78%), Saigonbank (7,27%), VIB (2,85%) và LPBank (2,77%).
Xét về số dư tuyệt đối, Techcombank dẫn đầu về cho vay lĩnh vực này, với gần 227.500 tỷ đồng, tăng 21,6% so với cuối năm 2024, gần gấp đôi so với mức tăng trưởng cho vay 11,6% của ngân hàng này trong cùng thời gian. Nếu tính cả cho vay khách hàng cá nhân và doanh nghiệp liên quan đến bất động sản, tỷ trọng cho vay lĩnh vực bất động sản của Techcombank lên tới 64,17% tổng dư nợ. Trong đó, trong cơ cấu tín dụng khách hàng doanh nghiệp và trái phiếu doanh nghiệp, tỷ trọng cho vay bất động sản chiếm tới 59% (tăng 13% so với cùng kỳ năm trước).Trong khi đó, tỷ trọng này ở mảng khách hàng cá nhân, chủ yếu là cho vay mua nhà, lên tới 72% (tăng 24% so với cùng kỳ năm trước).
Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Khối Ngân hàng bán lẻ Techcombank, nhu cầu mua nhà của người dân vẫn còn rất lớn. Với tốc độ và mục tiêu đô thị hóa cao tại hai thành phố lớn nhất cả nước, nhu cầu sở hữu nhà ở dù là mua lần đầu hay đầu tư dài hạn vẫn còn rất lớn. Đây là nhu cầu dài hạn và luôn hiện hữu. Trong khi đó, ông Tuấn cho rằng, thời gian qua, nguồn cung dự án mới ra thị trường vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Đặc biệt, nguồn cung ở phân khúc trung bình và tiệm cận cao cấp - vốn là mức giá phù hợp với phần lớn thu nhập của các hộ gia đình tại Hà Nội và TP.HCM đang thiếu hụt. Vì thế, triển vọng đối với tín dụng cho vay mua nhà còn tăng cao ở thời gian tới.
Không chỉ Techcombank, nhiều ngân hàng có dư nợ kinh doanh bất động sản lớn cũng ghi nhận mức tăng trưởng cao: SHB tăng 28,4%, lên 163.755 tỷ đồng; MB tăng 33,4%, lên 85.534 tỷ đồng; HDBank tăng 21,7%, lên 83.125 tỷ đồng...
Ông Trần Ngọc Báu, Tổng giám đốc Công ty Dữ liệu Kinh tế Tài chính WiGroup cho rằng, tín dụng tăng trưởng mạnh trong gần hai năm nay, nhất là trong 6 tháng vừa qua, gần như toàn bộ đều được dẫn dắt bởi khu vực bất động sản và xây dựng. Đặc biệt, tăng trưởng tín dụng trong vòng hơn 1 năm qua tập trung vào lĩnh vực bất động sản, nhu cầu lớn trong đó là dùng để đảo nợ trái phiếu và tái cấu trúc nguồn vốn. Xu hướng này sẽ tiếp tục diễn ra do áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản khá lớn trong giai đoạn tới.
Theo ước tính của ông Báu, có khoảng 35.000 - 40.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn mỗi quý trong vòng hai năm tới.
Cần nắn dòng vốn vào lĩnh vực ưu tiên
Trước dòng chảy mạnh của tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, có những ý kiến quan ngại về hệ luỵ là cơn sốt giá nhà và rủi ro về chất lượng tài sản cho hệ thống ngân hàng trong tương lai. Tuy nhiên, các ngân hàng cho biết luôn thận trọng trong việc rót vốn vào lĩnh vực bất động sản để hạn chế nợ xấu.
Theo MB, Ngân hàng thận trọng trong cho vay bất động sản, kể cả bất động sản công nghiệp. MB ưu tiên cho vay các dự án bất động sản khu công nghiệp đã thu hút nhiều doanh nghiệp FDI. Đối với bất động sản thương mại, chính sách của nhà băng này là kiểm soát chặt chẽ chất lượng khoản vay, có hạn mức hàng năm để hạn chế rủi ro. MB thường duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản quanh 8% tổng dư nợ.
Nửa đầu năm nay, tăng trưởng cho vay của MB đạt 13%. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản đạt hơn 85.500 tỷ đồng, tăng 33,3% so với cuối năm 2024 và chiếm 10,3% tổng dư nợ cho vay. MB cho biết, hạn mức tăng trưởng tín dụng trong năm nay của Ngân hàng tối thiểu là 25% (chưa kể MBV - ngân hàng nhận chuyển giao bắt buộc). Từ năm 2026 - 2028, MB được cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng ấn định, thuộc nhóm cao trên thị trường do tham gia nhận chuyển giao bắt buộc ngân hàng yếu kém; đồng thời, chủ trương của Ngân hàng Nhà nước đang hướng đến việc bỏ room tín dụng.
Tại VPBank, tín dụng nửa đầu năm tăng đến 20%, trong đó cho vay kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất với 24,81%, nhưng vẫn giảm so với con số xấp xỉ 27% vào cuối năm 2024. Tuy nhiên, về số tuyệt đối vẫn tăng hơn 11%, với 186.000 tỷ đồng. Động lực tăng trưởng tín dụng chủ yếu đến từ mảng cho vay thế chấp, nhất là cho vay mua nhà.
Theo lãnh đạo VPBank, vay mua nhà dẫn dắt đà tăng trưởng khối khách hàng cá nhân với mức tăng 18% so đầu năm, trong khi giải ngân chững lại với các sản phẩm thế chấp khác.
Tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 8, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khẳng định, tốc độ tăng trưởng của tín dụng bất động sản dù cao hơn mức bình quân chung nhưng phù hợp với định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Khi dự án được gỡ vướng về pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai là tất yếu. Ngân hàng Nhà nước luôn theo dõi sát các chỉ số an toàn: tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn hiện vẫn dưới ngưỡng 30%; chỉ đạo các tổ chức tín dụng cân đối vốn theo kỳ hạn, đảm bảo an toàn hệ thống.
Về dài hạn, Thống đốc nhấn mạnh, cần có giải pháp đồng bộ để hỗ trợ chính sách tiền tệ hoạt động hiệu quả hơn. Trong đó, có hai đề xuất được đánh giá là trọng tâm: phát triển mạnh mẽ thị trường vốn để đáp ứng nhu cầu vốn trung - dài hạn, từ đó giảm áp lực lên nguồn vốn ngắn hạn của hệ thống ngân hàng. Đây là hướng đi đã được Chính phủ đồng thuận tại công điện mới nhất. Thứ hai, mở rộng chương trình bảo lãnh tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ, vừa. Nếu các doanh nghiệp này được hỗ trợ vay vốn qua cơ chế bảo lãnh, sẽ tạo ra động lực sản xuất mạnh mẽ từ mọi khu vực trong nền kinh tế. Ngoài ra, với các lĩnh vực như bất động sản và hạ tầng - vốn cần nguồn vốn trung dài hạn lớn thì nên huy động qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu địa phương, hoặc các khoản vay quốc tế.
Từ góc nhìn của PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM, nếu tỷ trọng tín dụng bất động sản duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài sẽ làm giảm nguồn lực cho những lĩnh vực ưu tiên của nền kinh tế, nên cần đẩy nhanh triển khai các gói tín dụng cho lĩnh vực khác, áp dụng chính sách tín dụng hỗ trợ mạnh hơn cho sản xuất - kinh doanh, xuất khẩu, nhằm thúc đẩy dòng vốn lành mạnh, phát triển kinh tế.
Giới phân tích cho rằng, nếu tín dụng tiếp tục chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản, thay vì lĩnh vực sản xuất sẽ tạo rủi ro bong bóng giá nhà đất. Điều này sẽ để lại nhiều hệ lụy cho các ngân hàng cũng như cả nền kinh tế, mà trong quá khứ có không ít bài học.
