Dòng tiền đổ vào bất động sản công nghiệp

Điểm nhấn từ xu hướng dịch chuyển dòng vốn quốc tế

Trên thực tế, trong vài năm vừa qua, bất động sản công nghiệp đã được nhắc tới như một phân khúc đầu tư tiềm năng và có sức hút mạnh mẽ với các nhà đầu tư nước ngoài.

Khu công nghiệp là một hình thức đặc trưng của các nước châu Á nhờ vào lợi thế kinh tế theo quy mô. Có thể coi Trung Quốc là quốc gia đã khởi xướng hoạt động này và trở thành "công xưởng của thế giới" từ những năm cuối thế kỷ 20, đầu thế kỷ 21.

Tuy nhiên, theo thời gian, chi phí lao động tăng cao tại Trung Quốc đã dẫn đến xu hướng di dời hoạt động sản xuất khỏi quốc gia này từ khoảng năm 2014. Chỉ trong một thời gian ngắn, một cuộc dịch chuyển rời khỏi Trung Quốc tìm nơi sản xuất mới đã diễn ra, bao gồm các công ty sản xuất và các chuỗi cung ứng nước ngoài và cả các nhà đầu tư bất động sản quốc tế.

Cuộc đổ bộ của hàng loạt nhà cung ứng và sản xuất hàng đầu thế giới như Samsung, Intel, LG, Canon, General Electrics… không chỉ tạo ra những chuyển biến quan trọng trong tăng trưởng kinh tế, mà còn tạo ra làn gió mới cho phát triển hạ tầng và cung ứng dịch vụ hậu cần phục vụ cho công nghiệp sản xuất.

Thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, cho tới nay, Việt Nam có 325 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 95.000 ha. Tuy nhiên, đánh giá từ các tổ chức quốc tế như CBRE, Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung tại các khu công nghiệp vận hành tốt hiện nay đang dần không thể đáp ứng được nhu cầu ngày một lớn.

Trong báo cáo gần đây nhất, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, với tình hình quốc tế vẫn diễn ra phức tạp, đặc biệt trong bối cảnh căng thẳng thương mại Mỹ - Trung chưa thể sớm chấm dứt, nhu cầu dịch chuyển nhà máy sản xuất vào Việt Nam diễn ra sẽ ngày càng mạnh mẽ. Dự báo đến năm 2020, Việt Nam sẽ cần phải có khoảng 500 khu công nghiệp, diện tích khoảng 500.000 ha.

Không chỉ liên quan đến việc mở rộng và phát triển các hạ tầng trong các khu công nghiệp, sự dịch chuyển này còn tạo ra những biến chuyển to lớn cho phát triển các loại hình bất động sản gắn liền với các khu công nghiệp như nhà ở đô thị, khu dân cư cao cấp do nhu cầu về nhà ở tăng cao khi lực lượng lao động ồ ạt đổ về đây.

Cơ hội rộng mở, cạnh tranh tăng cao

Theo đánh giá của các chuyên gia, “cửa” phát triển bất động sản công nghiệp đang tiếp tục rộng mở, đặc biệt sau khi Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế ra đời, cụ thể hóa và bổ sung thêm nhiều điều kiện cho việc phát triển bất động công nghiệp.

Tại Diễn đàn các chuyên gia đầu tư tài chính Việt Nam (VIPF) do Công ty cổ phần Chứng khoán MB (MBS) và Công ty Quản lý quỹ Dragon Capital tổ chức hồi giữa tháng 11/2018, một thông tin được ông Trần Lê Minh, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý quỹ đầu tư Việt Nam (Vinafund) đưa ra là, năm 2019, nhóm doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp dự báo sẽ tăng trưởng ấn tượng, với mức tăng lên đến 100%.

Tuy nhiên, ông Minh cùng các chuyên gia cũng đề cập tới khả năng sự sôi động của bất động sản công nghiệp sẽ đối mặt với nhiều thách thức khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhập cuộc và nhảy vào tận dụng cơ hội thị trường.

Trong báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản công nghiệp, Công ty Tư vấn Jones Lang Lasalle cho biết, trong thời gian ngắn vừa qua, đã có nhiều thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Ðơn cử, Quỹ Private Equity toàn cầu Warburg Pincus và nhà phát triển bất động sản công nghiệp Becamex IDC chính thức ra mắt liên doanh Công ty cổ phần Phát triển BW Industrial. Với vốn đầu tư hơn 200 triệu USD vào hơn 200 ha dự án đang được phát triển, BW Industrial hiện là nhà phát triển dịch vụ cho thuê công nghiệp và hậu cần lớn nhất tại Việt Nam.

Tháng 5/2018, một trong những công ty quản lý lớn nhất Nhật Bản chuyên về bất động sản hậu cần CRE - thông qua công ty con CRE Asia - đã đồng ý đầu tư 6,2 triệu USD (tương đương 142,6 tỷ đồng) vào Sembcorp Infra Services (SIS) trong một thỏa thuận mua cổ phiếu. Số vốn mới từ CRE Asia và các khoản vay ngân hàng sẽ phục vụ cho mục đích phát triển thêm 30.000 m2 diện tích kho vận tại Việt Nam của SIS.

Cuối năm 2018, thị trường còn ghi nhận một thương vụ bán và cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1, tỉnh Bình Dương. Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỷ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) để thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever (Unilever Vietnam). Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này sẽ được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm.

Còn theo Savills Việt Nam, nhà đầu tư Singapore Boustead cũng phát triển nhà xưởng xây sẵn với tổng diện tích đất là 18 ha tại Nhơn Trạch, Ðồng Nai. Trong khi đó, Công ty Phát triển bất động sản Trung Quốc CFLD tham gia đàm phán để tìm kiếm cơ hội đầu tư đất công nghiệp tại tỉnh Long An, vị trí chiến lược trong khu kinh tế trọng điểm phía Nam.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, phát triển bất động sản kết hợp khu công nghiệp đấy là cơ hội lớn là bởi vì không chỉ những người chuyên đầu tư khu công nghiệp quan tâm đến khu công nghiệp mà còn kéo được các nhà đầu tư về nhà ở. Đồng thời, cũng kéo theo các nhà đầu tư vào các dịch vụ khác.

Tuy nhiên, để thu hút được nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp không chỉ cần có đất, hạ tầng khu công nghiệp, mà cần trở thành nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp hoàn chỉnh đúng nghĩa và hướng đến nhóm khách hàng mục tiêu phù hợp. Ngoài ra, dù có nền tảng tốt là sức cầu đang rất lớn, nhưng không phải khu công nghiệp nào cũng có kết quả hoạt động tích cực, nếu chủ đầu tư các khu công nghiệp và chính quyền địa phương không chủ động có giải pháp thu hút các doanh nghiệp khách thuê.

Đồng thời, cần có phương án trực tiếp hoặc hỗ trợ xây dựng các khu căn hộ cho thuê giá rẻ cho công nhân với đầy đủ trường học, chợ để đảm bảo công nhân có thể đến khu công nghiệp làm việc và sinh sống. Đây là điều mà các doanh nghiệp đến đầu tư tại khu công nghiệp rất cần và hiện các khu công nghiệp hiện hữu cũng đang rất thiếu.