Nhiều nhà đầu tư đang đề xuất những dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn ở Việt Nam. Trong ảnh: Trung tâm dữ liệu của Singapore tại TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn
Làn sóng đầu tư mới tìm đến Việt Nam
Thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt khi hàng loạt dự án quy mô lớn được đề xuất và triển khai, trong đó đáng chú ý là các dự án gắn trực tiếp với trí tuệ nhân tạo (AI), điện toán đám mây và nhu cầu xử lý dữ liệu quy mô lớn.
Tại TP.HCM, theo Sở Khoa học và Công nghệ, Thành phố hiện có 20 trung tâm dữ liệu đang hoạt động và 9 dự án được đề xuất. Các dự án mới không còn tập trung vào mô hình trung tâm dữ liệu truyền thống, mà đang hướng tới những tổ hợp có quy mô lớn, tích hợp AI và các nền tảng hạ tầng số.
Một trong những dự án đáng chú ý là Tổ hợp trung tâm dữ liệu và AI SGI-HCM Campus tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung, do Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) hợp tác với Accelerated Infrastructure Capital (AIC) và VietinBank đầu tư. Dự án có tổng vốn dự kiến khoảng 2,1 tỷ USD, đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ngày 21/7.
Theo kế hoạch, Dự án sẽ tổ chức lễ khởi công vào cuối tháng 8/2026. Đây là một trong những dấu hiệu rõ nhất cho thấy thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam đang chuyển từ giai đoạn tìm hiểu, thăm dò, sang giai đoạn hình thành các tài sản quy mô lớn.
Tương tự, Tập đoàn G42 (UAE), Tập đoàn Microsoft, Tập đoàn FPT, Tập đoàn Việt Thái và VinaCapital đề xuất đầu tư Dự án siêu Trung tâm dữ liệu trí tuệ nhân tạo. Đây là một dự án mang tính chiến lược với yếu tố trí tuệ nhân tạo là trung tâm, tổng vốn đầu tư dự kiến 2 tỷ USD, hứa hẹn đóng góp đáng kể vào tăng trưởng GDP, gia tăng sức hút đầu tư nước ngoài.
Cuối tháng 7, UBND Thành phố cùng Tổ công tác liên ngành đã làm việc với G42, Microsoft và các nhà đầu tư để trao đổi về Thỏa thuận dữ liệu tin cậy (TDA) cũng như các đề xuất liên quan đến khung pháp lý. Các nhà đầu tư đang tiếp tục hoàn thiện phương án và nghiên cứu những địa điểm tiềm năng để triển khai dự án.
Tại Khu công nghệ cao TP.HCM, nhiều dự án khác cũng đang được triển khai hoặc đề xuất, trong đó có dự án của liên danh BW Industrial Development, Warburg Pincus và Digital Realty; dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn của Sembcorp-BB Holding; các dự án của NTT Global Data Centers và CMC. Quy mô của các dự án này từ 250 triệu USD đến 850 triệu USD.
Những động thái này diễn ra trong bối cảnh nhu cầu hạ tầng dữ liệu tại Việt Nam đang tăng nhanh. Savills Việt Nam cho biết, thị trường trung tâm dữ liệu trong nước được dự báo có thể đạt khoảng 950 MW vào năm 2030, từ mức công suất thiết kế vận hành khoảng 524,7 MW năm 2025. Doanh thu thị trường được dự báo vượt 3 tỷ USD vào năm 2031, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm trên 20%.
Đằng sau sự gia tăng này là một thay đổi mang tính cấu trúc trong nền kinh tế số. Khi AI, cloud, thương mại điện tử và các dịch vụ số ngày càng phát triển, dữ liệu không còn chỉ là một nguồn tài nguyên cần lưu trữ mà trở thành hạ tầng đầu vào của hoạt động kinh tế.
Trao đổi với phóng viên, ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ công nghiệp (Savills Việt Nam) cho rằng, Việt Nam đang ở giai đoạn đầu của một chu kỳ phát triển trung tâm dữ liệu đáng kể. Nhu cầu tại Việt Nam đã tồn tại trong nhiều năm, trong khi những yếu tố nền tảng như dân số trẻ, mức độ sử dụng công nghệ cao và tốc độ số hóa đang tạo ra dư địa lớn cho thị trường.
Đáng chú ý, các nhà cung cấp dịch vụ đám mây quy mô lớn đã quan tâm đến Việt Nam trong khoảng 4 - 5 năm qua và liên tục yêu cầu các nhà vận hành nghiên cứu thị trường. Điều này cho thấy nhu cầu không phải mới xuất hiện, mà thị trường đang tiến gần hơn tới thời điểm sẵn sàng để tăng tốc.
Bước tiến về pháp lý cũng đang tạo thêm động lực. Từ năm 2025, nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu 100% vốn trong doanh nghiệp cung cấp dịch vụ trung tâm dữ liệu. Ông Campbell đánh giá, đây là một thay đổi quan trọng khi loại bỏ một trong những rào cản từng hạn chế dòng vốn quốc tế vào lĩnh vực này.
Ở góc độ khu vực, Việt Nam cũng đứng trước một cơ hội đáng kể. Theo Cushman & Wakefield, Đông Nam Á hiện chiếm khoảng một nửa tổng công suất trung tâm dữ liệu đang xây dựng tại châu Á - Thái Bình Dương, với Malaysia và Thái Lan đang dẫn đầu về quy mô. Việt Nam chưa ở cùng mặt bằng về công suất, nhưng đang bắt đầu xuất hiện trong bản đồ mở rộng của các nhà vận hành siêu quy mô, điện toán đám mây và AI.
Hiện Việt Nam có 28 trung tâm dữ liệu đang hoạt động và 13 dự án trong kế hoạch phát triển, cho thấy thị trường đang dần trở thành một trong những điểm đến hạ tầng số đáng chú ý tại ASEAN.
Cuộc đua không chỉ là quỹ đất
Để phát triển trung tâm dữ liệu, thì điện phải đi trước, kết nối phải đồng bộ, pháp lý phải rõ ràng và năng lực vận hành phải đạt chuẩn. Nếu làm được điều này, Việt Nam không chỉ thu hút thêm các Dự án bất động sản trung tâm dữ liệu, mà còn có cơ hội trở thành một mắt xích quan trọng trong mạng lưới hạ tầng số đang hình thành tại Đông Nam Á.
Nếu trước đây vị trí, giá đất và khả năng tiếp cận hạ tầng là những yếu tố quan trọng khi lựa chọn địa điểm phát triển bất động sản công nghiệp, thì với trung tâm dữ liệu, bài toán phức tạp hơn rất nhiều.
Yếu tố đầu tiên và có tính quyết định là năng lượng. Các trung tâm dữ liệu, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, tiêu thụ lượng điện rất lớn và đòi hỏi nguồn cung ổn định liên tục. Khi công suất tính toán tăng lên, yêu cầu về điện không chỉ là có đủ công suất, mà còn phải bảo đảm khả năng cung cấp ổn định, có dự phòng và ngày càng hướng tới nguồn năng lượng sạch.
Theo ông Andrew Green, Trưởng bộ phận Trung tâm Dữ liệu khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, nếu trước đây các trung tâm dữ liệu thường tập trung ở những nơi có kết nối tốt, xu hướng hiện nay đang dịch chuyển sang những thị trường có khả năng cung cấp điện ở quy mô lớn. Chính điều này tạo ra những hành lang tăng trưởng mới và thúc đẩy đầu tư vượt ra ngoài các trung tâm dữ liệu truyền thống.
Đây cũng là bài toán mà Việt Nam phải giải quyết nếu muốn biến sự quan tâm của nhà đầu tư thành dòng vốn thực tế. Những địa điểm có quỹ đất lớn nhưng không bảo đảm được nguồn điện ổn định sẽ khó cạnh tranh với những khu vực có khả năng hình thành cả hệ sinh thái năng lượng và hạ tầng số.
Sở Khoa học và Công nghệ TP.HCM cũng nhìn nhận khả năng cung ứng điện là một trong những thách thức cần giải quyết trong quá trình thu hút đầu tư các dự án trung tâm dữ liệu lớn. Cơ quan này cho rằng, đây là vấn đề có thể xử lý thông qua sự phối hợp giữa thành phố, nhà đầu tư và các cơ quan chuyên môn.
Cùng với điện là kết nối dữ liệu. Một trung tâm dữ liệu quy mô lớn không thể vận hành hiệu quả nếu thiếu kết nối Internet quốc tế, đặc biệt là các tuyến cáp quang biển và điểm cập bờ có độ ổn định cao. Khi doanh nghiệp sử dụng cloud, AI và các dịch vụ dữ liệu xuyên biên giới ngày càng nhiều, chất lượng kết nối trở thành một phần của giá trị tài sản.
Đây cũng là lý do các dự án trung tâm dữ liệu đang có xu hướng hình thành tại những khu vực hội tụ nhiều lớp hạ tầng: khu công nghệ cao, khu công nghiệp, các trung tâm logistics và các đô thị lớn.
Hạ tầng vật lý và kết nối vẫn chưa phải toàn bộ câu chuyện. Khung pháp lý về dữ liệu và an toàn thông tin đang trở thành một yếu tố trực tiếp tác động đến nhu cầu bất động sản trung tâm dữ liệu. Theo Savills, các quy định ngày càng chặt chẽ về bảo vệ dữ liệu cá nhân sẽ thúc đẩy doanh nghiệp ưu tiên lưu trữ và xử lý dữ liệu tại Việt Nam. Khi dữ liệu phải được quản lý, bảo vệ và đáp ứng các yêu cầu về an ninh, nhu cầu đối với những cơ sở đạt tiêu chuẩn quốc tế sẽ tăng lên.
Với các khách thuê thuộc lĩnh vực ngân hàng, tài chính hoặc cơ quan nhà nước, yêu cầu còn cao hơn khi trung tâm dữ liệu phải đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn thông tin ở cấp độ cao. Vì vậy, một tài sản trung tâm dữ liệu không thể chỉ được đánh giá bằng diện tích đất hay công suất điện, mà còn phải được nhìn nhận thông qua khả năng bảo mật, độ tin cậy và tiêu chuẩn vận hành.
“Những cải thiện về pháp lý, cùng việc tháo gỡ dần các vấn đề liên quan đến đất đai, thủ tục phê duyệt và triển khai dự án tại các khu công nghệ cao, đang tạo ra những chuyển biến thực chất cho thị trường”, đại diện Savills Việt Nam nói.
Từ góc độ bất động sản, điều này đang mở ra một phân khúc có đặc điểm hoàn toàn khác với nhà xưởng hay kho logistics. Trung tâm dữ liệu đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian chuẩn bị dài và mức độ thẩm định kỹ thuật cao. Thời hạn thuê đất 10 - 30 năm đang trở nên phổ biến khi nhà đầu tư cần bảo đảm sự ổn định cho một tài sản có vòng đời vận hành dài.
Điều này cũng tạo ra cơ hội mới cho các nhà phát triển bất động sản công nghiệp. Thay vì chỉ chuẩn bị quỹ đất, nhà phát triển cần có khả năng cung cấp một nền tảng hạ tầng số hoàn chỉnh, bao gồm điện, kết nối, an ninh, làm mát, hạ tầng viễn thông và khả năng mở rộng công suất trong dài hạn.
“Theo những gì chúng tôi quan sát, từ nửa cuối năm nay và trong năm 2027, thị trường có thể bước vào một giai đoạn bùng nổ mạnh mẽ”, ông Campbell tin tưởng.
