Chính sách mở đường
Nếu giai đoạn 2021-2025 được xem là bước khởi động để hoàn thiện cơ chế và tháo gỡ điểm nghẽn, thì giai đoạn 2026-2030 sẽ là chặng nước rút thực sự của chương trình nhà ở xã hội. Khối lượng công việc đặt ra cho giai đoạn này cho thấy rõ quy mô và áp lực lớn chưa từng có.
Đơn cử, tại TP.HCM, theo chỉ tiêu Chính phủ giao, giai đoạn 2026-2030 phải hoàn thành 181.257 căn nhà ở xã hội. Để đáp ứng khối lượng rất lớn này, Thành phố đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, từ quy hoạch quỹ đất với quy mô gần 2.000 ha, đến đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp tham gia đầu tư.
Ông Bùi Xuân Cường - Phó chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, nhu cầu thực tế về nhà ở tại Thành phố vào khoảng 900.000 căn, nên việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội không chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu an cư, mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản và giảm áp lực tăng giá nhà ở trong dài hạn.
“Với chỉ tiêu được giao đến năm 2030, Thành phố cam kết hoàn thành đúng tiến độ”, ông Cường nhấn mạnh.
Theo ông Phạm Đăng Hồ - Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP.HCM, để hoàn thành chỉ tiêu Chính phủ giao, từ nay đến năm 2030, bình quân mỗi ngày TP.HCM phải phát triển khoảng 100 căn nhà ở xã hội. Đây là áp lực rất lớn, đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa các sở, ngành, chính quyền địa phương và cộng đồng doanh nghiệp.
Để tạo dư địa thực hiện mục tiêu này, TP.HCM tiên phong ban hành các chính sách đặc thù hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt trong bối cảnh mở rộng không gian đô thị sau sáp nhập địa giới hành chính. Đồng thời, tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính nhằm rút ngắn thời gian triển khai dự án.
Nếu như trước đây, quy trình lựa chọn chủ đầu tư có thể kéo dài hơn 200 ngày, thì nay đã rút xuống còn khoảng 52 ngày. Nhiều thủ tục như thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 hay thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi được cắt giảm, giúp rút ngắn từ 25-30% thời gian xử lý hồ sơ.
Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, phân công rõ trách nhiệm giữa các đơn vị để tránh tình trạng chồng chéo, đùn đẩy trong quá trình triển khai.
Đáng chú ý, TP.HCM đã công bố danh mục 8 khu đất trên địa bàn được quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội làm cơ sở lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.
Tổng diện tích các khu đất khoảng 9,48 ha, quy mô dự kiến 6.157 căn hộ. Song song với quỹ đất và quy trình thủ tục, nền tảng tài chính cũng được củng cố, việc cho phép lực lượng vũ trang và Tổng Liên đoàn Lao động tham gia đầu tư nhà ở xã hội đã mở rộng đáng kể nguồn lực xã hội hóa cho phân khúc nhà ở này…
Doanh nghiệp tăng tốc triển khai
Trong bối cảnh khung khổ chính sách ngày càng định hình rõ nét, cùng với nhu cầu an cư lớn từ thị trường, phân khúc nhà ở xã hội đang từng bước được nhìn nhận lại trong chiến lược phát triển của nhiều doanh nghiệp bất động sản.
Ghi nhận từ nửa cuối năm 2025 cho thấy, tại phía Nam, hoạt động chuẩn bị và triển khai các dự án nhà ở xã hội diễn ra sôi động hơn hẳn so với các giai đoạn trước.
Thay vì chờ đợi quỹ đất được giao, nhiều doanh nghiệp đã chủ động tìm kiếm các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch chi tiết 1/500 để thực hiện mua bán - sáp nhập (M&A). Cách tiếp cận này giúp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư, tạo điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường sớm.
Trường hợp của Trần Anh Group là một ví dụ. Trước nhu cầu nhà ở rất lớn của lực lượng lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp và vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn (TP.HCM), nhà phát triển bất động sản này đã điều chỉnh chiến lược phát triển, dành khoảng 17 ha quỹ đất cho nhà ở xã hội.
TP.HCM đã công bố danh mục 8 khu đất trên địa bàn được quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội làm cơ sở lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Tổng diện tích các khu đất khoảng 9,48 ha, quy mô dự kiến 6.157 căn hộ.
Theo ông Trần Đức Vinh - Tổng giám đốc Trần Anh Group, doanh nghiệp đang khẩn trương hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết và kỳ vọng, nếu được các cơ quan chức năng hỗ trợ rút ngắn thời gian cấp phép, dự án có thể được khởi công ngay trong năm 2026.
Tương tự, Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh đang tăng tốc triển khai các dự án nhà ở xã hội với quy mô lớn. Doanh nghiệp này đặt mục tiêu nâng tổng số căn nhà ở xã hội từ khoảng 18.500 căn hiện nay lên 50.000 căn vào năm 2028 theo Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 của Chính phủ.
Chia sẻ về định hướng phát triển, bà Đặng Thị Kim Oanh - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Kim Oanh Group cho hay, các dự án nhà ở xã hội của Tập đoàn sẽ được quy hoạch, thiết kế và thi công theo chuẩn nhà ở xã hội của Singapore, mà dự án K-Home New City tại TP.HCM là một ví dụ.
Không chỉ các doanh nghiệp bất động sản, xu hướng mở rộng sang phân khúc nhà ở xã hội còn ghi nhận sự tham gia của các doanh nghiệp xây dựng hạ tầng lớn.
Chẳng hạn, mới đây, Tổng công ty Xây dựng số 1 (CC1) công bố kế hoạch tái cơ cấu hoạt động, trong đó định hướng mở rộng sang lĩnh vực nhà ở xã hội, tập trung tìm kiếm quỹ đất tại các địa bàn có mật độ khu công nghiệp cao như TP.HCM và Đồng Nai.
Thay đổi cách nhìn về nhà ở xã hội
Khi những nút thắt về cơ chế và nguồn lực cho nhà ở xã hội từng bước được gỡ bỏ, thị trường đối diện với một vấn đề khác mang tính căn bản hơn: Chất lượng sản phẩm sẽ được đảm bảo đến đâu?
Trong thời gian dài, nhà ở xã hội thường bị gắn với hình ảnh nhà giá rẻ đi kèm tiện ích hạn chế, hạ tầng thiếu đồng bộ, thậm chí là lo ngại về độ bền và giá trị sử dụng lâu dài.
Tuy nhiên, thực tiễn triển khai tại TP.HCM đang cho thấy những chuyển động theo chiều hướng tích cực. Dự án nhà ở xã hội Tân Đông Hiệp (New Lavida) do Tập đoàn Lê Phong phát triển tại phường Dĩ An được xem là một trong số ít mô hình cho thấy nhà ở xã hội hoàn toàn có thể được đầu tư bài bản, đồng bộ, thay vì chỉ đáp ứng nhu cầu “có chỗ ở”.
Điểm đáng chú ý tại dự án này là người mua được nhận sổ hồng đợt đầu chỉ sau khoảng 3 tháng kể từ thời điểm bàn giao căn hộ. Đây là tiến độ hiếm gặp không chỉ với phân khúc nhà ở xã hội, mà nhiều dự án nhà ở thương mại cũng khó đạt được.
Theo ông Bùi Ngươn Phong - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Lê Phong, kết quả trên đến từ quá trình chuẩn bị hồ sơ pháp lý ngay từ giai đoạn đầu, cùng với sự phối hợp xuyên suốt giữa doanh nghiệp và các cơ quan quản lý trong quá trình triển khai.
Việc sổ hồng được trao sớm không chỉ mang ý nghĩa hoàn tất thủ tục hành chính, mà còn phản ánh mức độ hoàn chỉnh về pháp lý cũng như năng lực tổ chức thực hiện của dự án.
“Trong thời gian tới, Tập đoàn Lê Phong tiếp tục bàn giao sổ hồng theo các đợt tiếp sau nhằm bảo đảm quyền lợi và sự an tâm lâu dài cho cư dân sinh sống tại dự án New Lavida”, ông Phong nói.
Thực tế, khi chính thức cầm trên tay giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, nhiều người mua nhà ở xã hội tại dự án này không giấu được sự phấn khởi. Đồng thời, từ những mô hình cụ thể như New Lavida, kỳ vọng cách nhìn về nhà ở xã hội sẽ dần thay đổi, từ một giải pháp mang tính tình thế sang một lựa chọn an cư phù hợp, bền vững, đáp ứng nhu cầu sống lâu dài của người dân.
Ở góc độ chính sách, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, phát triển nhà ở xã hội cần được đặt trên nền tảng trách nhiệm đối với người mua nhà. Theo đó, doanh nghiệp cần xem chất lượng công trình là uy tín và danh dự, kiểm soát chặt chi phí, không đưa các khoản bất hợp lý vào giá bán nhằm cung cấp cho thị trường những sản phẩm có chất lượng, tiện ích cơ bản đầy đủ với mức giá phù hợp.
