Quỹ đạo tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam sớm trở lại

Ngành sản xuất sẽ vượt qua cơn bão, mặc dù xuất khẩu đã giảm 20% tại các thị trường liên quan đến các quốc gia châu Âu, Trung Đông, châu Phi và Hoa Kỳ.

Cơ hội sẽ phát sinh trong lĩnh vực công nghiệp đối với những người sở hữu lượng tiền mặt lớn; các nhà phát triển sẽ có thể hợp tác với chủ đầu tư các dự án mà đang cần vốn để cùng phát triển.

C&W có các dự báo tích cực với mong đợi sự phục hồi hình chữ V và thị trường Việt Nam sẽ nhanh chóng trở lại quỹ đạo tăng trưởng như trước.

Toàn cảnh

Chúng ta đều thấy Việt Nam đã ngăn chặn thành công sự bùng phát virus corona bằng các biện pháp mạnh trong việc tập trung người có nguy cơ bị bệnh trong các khu cách ly, ngừng hoàn toàn các đường bay đến và đi quốc tế, xác nhận nguồn nhiễm bệnh và thực hiện các biện pháp giãn cách xã hội để ngăn chặn dịch bệnh.

Ông Ben Gray, Giám đốc đầu tư thị trường vốn, Cushman & Wakefield Vietnam

Các nhà đầu tư trong khu vực mà chúng tôi làm việc cùng gần đây đã rất ấn tượng về những thành tựu Việt Nam đã đạt được trong việc khống chế virus chết người này.

Chính phủ Việt Nam đã thực hiện tốt những kinh nghiệm họ thu được trong thời kỳ dịch SARS năm 2003. Và kết quả là, Việt Nam hiện là một trong những nước có tỷ lệ nhiễm Covid-19 thấp nhất trên toàn thế giới, mặc dù Việt Nam có chung đường biên giới với Trung Quốc và có độ mở nền kinh tế rất cao.

Kỳ vọng của chúng tôi là Việt Nam sẽ là một trong những quốc gia đầu tiên trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương thoát khỏi đại dịch và sẽ có điều kiện tốt để khởi động lại nền kinh tế.

Trước khi dịch Covid-19 xảy ra, nền kinh tế Việt Nam đã chuyển biến tích cực cho đến cuối năm 2019 và duy trì dự báo tăng trưởng GDP năm 2020 là 6,8% cho đến tận Tết  Nguyên đán.

Mục tiêu của Chính phủ là giữ lạm phát dưới 4% và duy trì sự giảm giá đồng Việt Nam từ 2 - 3% trong 12 tháng tới. Đây là những chỉ số tốt và phù hợp với quỹ đạo tăng trưởng của Việt Nam trong vài năm qua. Cho đến khi đại dịch tấn công các quốc gia châu Âu, Trung Đông, châu Phi và Hoa Kỳ, các chỉ số này đã giữ vững, ngoại trừ tăng trưởng GDP.

Các lo ngại của nhà đầu tư

Trong vài tuần qua, chúng tôi đã tiếp cận với các nhà đầu tư trong khu vực và Việt Nam. Một số vấn đề chính đã được bàn luận, như tiền tệ, áp lực lạm phát và các điều kiện sản xuất.

Các nhà đầu tư muốn biết nếu tình hình căng thẳng tiếp tục diễn ra thì thị trường bất động sản sẽ có cơ hội gì? Hơn nữa, họ muốn biết sự phục hồi sau dịch bệnh sẽ diễn ra như thế nào và liệu điều đó có gây ra sự điều chỉnh đối với việc định giá tài sản hay không.

Kiểm soát thị trường tiền tệ và vốn

Liên quan đến USD, đồng Việt Nam đã giảm nhẹ 1,4%, xuống còn 23.600 đồng/USD kể từ ngày 10/4. Sự kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ngăn chặn sự mất giá mạnh của đồng Việt Nam so với một số đơn vị tiền tệ khác trong khu vực.

Các nhà đầu tư nước ngoài đã tích cực bán cổ phiếu, nhưng không giống như các giai đoạn đầy rủi ro trước đó, họ đã tích cực chuyển tiền về nước mình. Trong 5 tuần qua, Việt Nam ghi nhận dòng vốn chuyển về này cao nhất kể từ khi đất nước mở cửa vào đầu những năm 1990, với số vốn lên đến nửa tỷ USD. Để so sánh, ta có thể thấy, con số này cao hơn gấp 4 lần so với thời điểm diễn ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Ngân hàng Nhà nước đã giảm thiểu điều này bằng cách sử dụng các công cụ để hỗ trợ tiền tệ.

Các báo cáo tài chính cho thấy, Việt Nam có hơn 83 tỷ USD dự trữ ngoại hối (khoảng 35% GDP, hoặc tương đương 4 tháng nhập khẩu). Lãi suất tiền gửi ngân hàng đang tiếp tục ở mức cao, tiếp tục có thặng dư thương mại, một nền kinh tế được hưởng lợi từ xuất nhập khẩu, nợ công ty và nước ngoài thấp.

Áp lực lạm phát

Sau quyết định cắt giảm lãi suất tái cấp vốn chuẩn xuống 5% từ 6%; tỷ lệ chiết khấu xuống 3,5% từ 4%; lãi suất cho vay qua đêm trên thị trường liên ngân hàng giảm xuống 6% từ 7% vào giữa tháng 3, đến ngày 12/5 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành cùng lúc 3 quyết định giảm lãi suất điều hành.

Theo đó, theo Quyết định số 918/QĐ-NHNN ngày 12/5/2020, lãi suất tái cấp vốn giảm từ 5,0%/năm xuống 4,5%/năm; lãi suất tái chiết khấu từ 3,5%/năm xuống 3,0%/năm; lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN với các ngân hàng từ 6,0%/năm xuống 5,5%/năm.

Với Quyết định số 919/QĐ-NHNN ngày 12/5/2020, lãi suất tối đa đối với tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn dưới 1 tháng giảm từ 0,5%/năm xuống 0,2%/năm; lãi suất tối đa đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 đến dưới 6 tháng giảm từ 4,75%/năm xuống 4,25%/năm...

Theo Quyết định số 920/QĐ-NHNN ngày 12/5/2020, về mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của TCTD đối với khách hàng vay để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ một số lĩnh vực, ngành kinh tế theo quy định tại Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 giảm từ 5,5%/năm xuống 5,0%/năm...

Ngân hàng Nhà nước kiểm soát giảm phát ngắn hạn và đạt được các mục tiêu lạm phát bằng cách cắt giảm nhẹ lãi suất và khuyến khích các ngân hàng thực hiện Chỉ thị 11 của Thủ tướng Chính phủ. Điều này sẽ cung cấp các biện pháp tín dụng bổ sung để hỗ trợ các doanh nghiệp và cá nhân bị ảnh hưởng, bao gồm thanh toán lại nợ và giảm lãi cho vay.

Giảm phát ngắn hạn hiện tại là do tình trạng đóng cửa hoàn toàn và khi biện pháp này được dỡ bỏ, chúng tôi mong đợi tổng cầu sẽ tăng trở lại.

Xuất nhập khẩu

Covid-19 lần đầu tiên tác động đến Việt Nam khi nguồn cung nguyên liệu thô giảm 75% do virus lây lan ở Trung Quốc và Hàn Quốc. Tuy nhiên, điều này diễn ra trong thời gian tương đối ngắn cho đến khi cả hai nước này đẩy mạnh xuất khẩu nguyên liệu vào khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Chỉ số quản lý thu mua đã giảm xuống còn 41,9 vào tháng 3/2020 so với con số hơn 51 trước đó. Việt Nam được cho là sẽ phục hồi sau Trung Quốc khoảng 4 tuần, trong đó Chỉ số quản lý thu mua tháng 2 ở mức thấp 40 và hồi phục lên 52 vào tháng 3.

Việt Nam đã xuất khẩu 23% sang Hoa Kỳ và 16% sang các quốc gia châu Âu, Trung Đông và châu Phi. Vấn đề ở đây là, điều này sẽ hạn chế sự tăng trưởng của năm 2020 và ảnh hưởng thế nào đến các nhà sản xuất?

Một quỹ của Việt Nam đã tiến hành đánh giá các đơn đặt hàng của nhà sản xuất cho quý II và lưu ý các đơn đặt hàng bị hủy nằm trong khu vực là khoảng 20% - một con số đáng kể, nhưng chưa phải là thảm họa.

Mặc dù sự phục hồi ở các quốc gia châu Âu, Trung Đông, châu Phi và Hoa Kỳ dự kiến sẽ chậm, nhưng nó sẽ tăng lên trong quý III và quý IV/2020 khi nhập khẩu được nối lại như cũ. Mối tương quan xuất nhập khẩu mạnh mẽ của Việt Nam khiến chúng tôi tin rằng, sự sụt giảm nhu cầu từ hai thị trường này sẽ không làm bất lợi cho cán cân thương mại.

Tình hình căng thẳng không còn nữa

Bất động sản luôn là lĩnh vực mà nhu cầu của thị trường rất cao, nguồn cung hạn chế và số lượng giao dịch thấp đã diễn ra trong nhiều năm.

Tỷ lệ giới hạn đã bị nén hết sức và các đánh giá đã được xem xét kéo dài một thời gian. Sự đình trệ của thị trường đã trở nên trầm trọng hơn, bởi các rào cản pháp lý dành cho các nhà phát triển và thiếu khuôn khổ luật pháp để giải quyết các vấn đề về giá chuyển nhượng đất.

Hiện tại, chủ sở hữu không chịu áp lực cần phải bán, khả năng tiếp cận tài chính ngân hàng đã thực sự được cải thiện với Covid-19 và lãi suất đã giảm. Như vậy, vốn nằm trong thị trường đã không dẫn đến bất kỳ thay đổi nào đối với các nguyên tắc cơ bản của thị trường.

Người thuê đang được chủ nhà hỗ trợ bằng nhiều cách, có thể được hưởng lợi từ Chỉ thị 11 với việc các ngân hàng bị yêu cầu cho phép trì hoãn thanh toán các khoản nợ đến hạn. Nếu người thuê bỏ trống chỗ họ đã thuê, chủ nhà sẽ lấp đầy chỗ trống đó.

Nói tóm lại, tình hình căng thẳng không còn nữa!

Cơ hội

Khi thị trường Việt Nam phục hồi, cơ hội sẽ tới cho các chủ doanh nghiệp muốn vốn hóa bất động sản của họ và chuyển tài sản ra khỏi bảng cân đối. Đối với các nhà đầu tư, cơ hội là tìm kiếm các nhà sản xuất có các tài sản với số vốn tồn đọng lớn và muốn cải thiện dòng vốn tiền mặt của họ.

Chúng tôi tin rằng, sẽ có những thuận lợi cho các nhà phát triển trong phân khúc nhà ở, những người mà tiền bán nhà là chìa khóa cho nguồn vốn của họ. Chúng tôi cũng làm việc với một số nhà phát triển địa phương hiện đang sẵn sàng hợp tác góp vốn với các đối tác khác để tiếp tục phát triển dự án của họ.

Phục hồi

Chúng tôi lạc quan về con đường phục hồi của Việt Nam. Bản thân thị trường đã trải qua thời kỳ mà nguồn cung thấp nhưng nguồn cầu luôn cao trước khi Covid-19 xảy ra.

Tiền vẫn còn, nhưng nó đang được đặt ra một bên trong khi chúng ta chờ xem đại dịch và sự phục hồi diễn ra như thế nào.

Nếu bạn là chủ sở hữu hoặc nhà phát triển, đây chính là kinh doanh. Theo chúng tôi, các nhà đầu tư nên chuẩn bị cho việc thị trường Việt Nam có thể bắt đầu phục hồi trong quý II/2020 vì đây sẽ là cơ hội để triển khai vốn nhanh chóng.

Việt Nam đang ở giữa chu kỳ kinh tế, nhưng các biện pháp giảm thiểu tác động tài chính và các yếu tố cơ bản mạnh mẽ được sử dụng trong khủng hoảng, khiến chúng tôi tin rằng Việt Nam sẽ trải qua sự phục hồi mạnh mẽ hình chữ V vì nhu cầu đang tăng nhanh.