Thị trường phân hóa theo chất lượng tài sản
Năm 2025 ghi nhận sự hồi phục đáng kể của thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam, đánh dấu bước chuyển tích cực sau chu kỳ ảm đạm kéo dài do vướng mắc pháp lý và khó khăn về vốn.
So với giai đoạn trước, bức tranh thị trường đã sáng rõ hơn khi nhiều “điểm nghẽn” thủ tục được tháo gỡ, quy hoạch minh bạch hơn, tạo điều kiện cho nguồn cung quay trở lại và thúc đẩy các bên chủ động tìm kiếm cơ hội hợp tác.
Ngoài ra, trong bối cảnh tài chính vẫn còn nhiều sức ép, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải chuyển hướng sang M&A như một giải pháp then chốt để duy trì hoạt động, giảm áp lực dòng tiền và tái cấu trúc danh mục đầu tư.
Đồng thời, nhiều doanh nghiệp sau quá trình sắp xếp lại tài chính cũng tích cực mở rộng quỹ đất thông qua các thương vụ M&A, thay vì phát triển dự án mới từ đầu.
Một trong những thương vụ lớn nhất năm 2025 là Công ty TNHH Kinh doanh bất động sản Bạch Dương mua lại Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh bất động sản Phương Đông (thuộc Masterise Group) với giá trị 365 triệu USD.
Những thương vụ đáng chú ý khác có thể tới như Gateway Thủ Thiêm mua 42% vốn Nam Rạch Chiếc với giá 99 triệu USD, UOA Vietnam mua lại toàn bộ cổ phần VIAS Hồng Ngọc Bảo với giá 67,7 triệu USD…
Một điểm nhấn đáng chú ý là thương vụ Phú Mỹ Hưng chuyển nhượng 49% cổ phần pháp nhân sở hữu dự án Hồng Hạc City (gần 198 ha, tỉnh Bắc Ninh) cho Nomura Real Estate Asia. Với tổng mức đầu tư khoảng 1,1 tỷ USD, đây là dự án đầu tiên Phú Mỹ Hưng mở rộng ra ngoài khu vực TP.HCM.
Tương tự, làn sóng thoái vốn và chuyển nhượng dự án cũng diễn ra mạnh mẽ ở nhóm doanh nghiệp niêm yết. Chẳng hạn, Vinaconex (mã chứng khoán VCG) thoái toàn bộ 51% vốn tại công ty con là Vinaconex ITC (mã chứng khoán VCR) - chủ đầu tư dự án Cát Bà Amatina quy mô hơn 176 ha tại Hải Phòng; DIC Corp (mã chứng khoán DIG) chuyển nhượng dự án Lam Hạ Center Point; Vincom Retail (mã chứng khoán VRE) chuyển nhượng dự án Vincom Center Nguyễn Chí Thanh; Becamex Group (mã chứng khoán BCM) chuyển nhượng dự án The Charms Bình Dương; Hodeco (mã chứng khoán HDC) thoái vốn tại dự án Antares cho đơn vị liên quan Sunshine Group…
Theo JLL Việt Nam, tổng giá trị các giao dịch đã công bố trong năm 2025 đạt khoảng 2,5 tỷ USD, nếu tính cả những thương vụ chưa được công bố chính thức thì quy mô thị trường còn cao hơn nhiều.
Xét theo phân khúc, bất động sản nhà ở giữ vai trò dẫn dắt thị trường, chiếm gần 70% tổng giá trị giao dịch M&A. Các phân khúc khác như bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng và công nghiệp lần lượt chiếm khoảng 17,1%; 5,1% và 5,6%, trong khi trung tâm dữ liệu nổi lên như một phân khúc ngách tiềm năng với tỷ trọng khoảng 3,3%.
Sự chênh lệch đáng kể này phản ánh nhu cầu “tích lũy quỹ đất” mạnh mẽ từ các nhà đầu tư. Xu hướng này trở nên đặc biệt quan trọng khi nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế và các thủ tục pháp lý ngày càng được siết chặt theo hướng minh bạch hơn.
Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam đánh giá, tính minh bạch pháp lý đã trở thành yếu tố không thể thương lượng trong mọi quyết định đầu tư. Các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, thậm chí sẵn sàng trả giá cao hơn đối với những dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh và có thể triển khai ngay để đổi lại sự an toàn và rút ngắn thời gian đầu tư.
Cùng với đó, tiêu chí phát triển bền vững và thân thiện môi trường cũng được đặt lên hàng đầu, đặc biệt từ các quỹ đầu tư châu Âu và Bắc Mỹ vốn tuân thủ nghiêm ngặt chuẩn mực ESG (môi trường - xã hội - quản trị doanh nghiệp).
Trong bối cảnh Việt Nam cam kết mạnh mẽ với mục tiêu Net Zero, họ tìm kiếm những dự án có khả năng thích ứng khí hậu, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng tiêu chuẩn xanh quốc tế.
Tái định vị để đón chu kỳ mới
Nếu phần nổi của thị trường M&A năm 2025 là sự gia tăng về số lượng và giá trị giao dịch, thì phần “chìm” chính là quá trình sắp xếp lại trật tự thị trường và vai trò của các nhóm nhà đầu tư.
Theo Avison Young Việt Nam, dù tổng giá trị và số lượng thương vụ M&A toàn thị trường thấp hơn giai đoạn đỉnh cao 2021-2022, bất động sản vẫn là lĩnh vực sôi động nhất, phản ánh nhu cầu cơ cấu lại tài sản đang diễn ra mạnh mẽ.
Theo JLL Việt Nam, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản đã công bố trong năm 2025 đạt khoảng 2,5 tỷ USD, nếu tính cả những thương vụ chưa được công bố chính thức thì quy mô thị trường còn cao hơn nhiều.
Khối nội đã soán ngôi khối ngoại, trở thành bên mua chủ đạo, đồng thời chiếm phần lớn trong số thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD.
Doanh nghiệp trong nước được thúc đẩy bởi mục tiêu tái cấu trúc, hoạt động thoái hoặc huy động vốn, hoặc mở rộng quỹ đất để cải thiện dòng tiền và bảng cân đối. Điều này được thể hiện rõ nét trong các thương vụ của Vincom Retail, Sunshine Group, Phát Đạt hay Sơn Kim Land.
Ngược lại, nhà đầu tư ngoại tập trung vào các thương vụ quy mô lớn và chiến lược dài hạn, điển hình như Gamuda Land mua lại quỹ đất và phát triển dự án khu phức hợp căn hộ cao cấp đầu tiên tại Hải Phòng với tên gọi The Ambience, CapitaLand mua lại dự án từ Vinhomes hay nhà đầu tư Nhật Bản mua 80% vốn dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt…
Đa phần dòng vốn ngoại vẫn đến từ các nhà đầu tư châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc… đều là những đối tác đã hiện diện lâu năm tại Việt Nam. Song, sự quan tâm từ các quỹ châu Âu và Mỹ đang dần gia tăng, nhất là trong bối cảnh Việt Nam nổi lên như một điểm đến ổn định trong chuỗi phân bổ vốn toàn cầu.
“Thị trường đang nghiêng về phía nhà đầu tư, song nhiều bên cũng rất thận trọng trong việc ra quyết định, duy trì kỷ luật chặt chẽ trong định giá và cấu trúc giao dịch, nhất là ở khâu thẩm định pháp lý và rủi ro vận hành”, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nói và cho biết thêm, các thương vụ đi đến thành công thường mang tính đột phá, giúp nhà đầu tư sắp xếp lại bàn cờ thị phần và tái định vị tài sản cho chu kỳ tăng trưởng mới.
Nói thêm về khẩu vị M&A hiện nay, đại diện Avison Young Việt Nam cho rằng, mỗi nhà đầu tư có những tiêu chí và khẩu vị rủi ro khác nhau, nên quy trình thương lượng rất phức tạp.
Thách thức lớn nhất vẫn nằm ở khâu thẩm định giá khi bên bán thường dựa trên kết quả hoạt động của tài sản ở thời điểm trước dịch Covid, trong khi bên mua xem xét theo hiệu quả gần đây. Sự chênh lệch kỳ vọng này làm kéo dài thời gian đàm phán, nên nhiều thương vụ được tính toán dựa trên thu nhập dự kiến trong tương lai, nhất là với tài sản là khách sạn và các phân khúc tương tự.
Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM kỳ vọng giai đoạn 2026-2027 sẽ là điểm rơi tăng trưởng của thị trường bất động sản, khi các bộ luật mới đi vào vận hành đầy đủ và bảng giá đất mới được áp dụng từ đầu năm 2026.
Dù chi phí đất đai có thể tăng trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn môi trường đầu tư sẽ minh bạch và công bằng hơn, giúp khơi thông nguồn cung cho thị trường. Cùng với đó là động lực từ dòng vốn FDI, tiêu dùng nội địa và làn sóng đầu tư công quy mô lớn trong 5 năm tới sẽ tạo ra các cực phát triển mới dọc theo các trục hạ tầng kết nối trọng điểm.
“Bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy tài sản dài hạn có tính ổn định cao. Tuy nhiên, bối cảnh mới đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng hơn, tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý và khả năng khai thác thực tế, thay vì chạy theo các kỳ vọng ngắn hạn”, bà Giang Huỳnh nhấn mạnh.
