Bất động sản dòng tiền lên ngôi, “tốc độ” xuống tiền ngắn lại
Dù mới ở mức “test” phản ứng thị trường, giúp nhà đầu tư làm quen với câu chuyện thuế, định danh sản phẩm…, nhưng những chính sách mới này đã phần nào tác động lên bên mua, từ đó tạo nên những sự thay đổi về khẩu vị tiêu dùng nhà ở, đồng thời cho thấy rõ hơn chân dung người mua nhà năm 2025 và cả thời gian tới.
Theo Dat Xanh Services, năm 2025 chứng kiến sự thay đổi về chiến lược của bên mua. Người mua nhà đã chuyển nhịp dòng tiền, chuyển nhịp hành động, chuyển đổi loại hình sản phẩm đầu tư.
Với các phân khúc căn hộ, nhà thấp tầng, sự dịch chuyển diễn ra khá rõ nét trong giai đoạn 2023-2025. Nếu như năm 2023, 76% người mua chọn căn hộ, 14% chọn nhà thấp tầng (còn lại là đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, dòng tiền), thì năm 2024, 71% chọn căn hộ, 13% chọn nhà thấp tầng và sang năm 2025, tỷ lệ này là 60,3% chọn căn hộ, 20,5% chọn nhà thấp tầng.
Đáng lưu ý, trong khi khẩu vị dành cho phân khúc căn hộ, nhà thấp tầng giảm dần thì bất động sản nghỉ dưỡng, dòng tiền lại cho thấy sự trở lại khá mạnh mẽ, từ mức 2% năm 2023 lên 6% năm 2024 và 9,1% năm 2025.
Dat Xanh Services cũng cho hay, nhu cầu mua nhà để ở tiếp tục chiếm ưu thế, đầu tư bất động sản cho thuê có xu hướng tăng. Điều này phần nào phản ánh khẩu vị của nhà đầu tư trong môi trường lãi suất tăng trở lại, bên mua có xu hướng ưu tiên sản phẩm tạo dòng tiền và ở thực.
Một điểm đáng chú ý khác là “tốc độ” trong việc ra quyết định mua - bán cũng được đẩy nhanh đáng kể.
Nếu như năm 2023, thời gian bình quân từ thời điểm khách hàng tìm hiểu đến lúc ra quyết định mua bất động sản là trên 1 năm chiếm tới 52,3% thì sang năm 2024 và 2025, con số này chỉ còn lần lượt 6,1% và 7,5%.
Đặc biệt, việc ra quyết định trong thời gian 1-3 tháng cũng có sự thay đổi lớn, từ 18,2% năm 2023 tăng lên 40,9% năm 2024 và 40,5% trong năm 2025.
Quyết định “xuống tiền” thần tốc của người mua còn diễn ra cực kỳ mạnh mẽ trong 2 năm qua. Cụ thể, năm 2023 không có người mua ra quyết định mua bán trong vòng dưới 1 tháng thì đến năm 2024 và 2025, con số này tăng vọt lên 15,2% và 15,5%.
Quyền chọn nhiều hơn
Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, chuyên gia bất động sản Hoàng Nguyệt Minh cho hay, các câu chuyện về lãi suất, định danh bất động sản… có thể khiến thanh khoản thị trường chậm lại trong năm 2026.
Theo bà Minh, lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng phần nào đến người mua ở thực, vì nhóm khách hàng này vốn “nhạy cảm” về giá. Tuy nhiên, căn hộ 4-5 tỷ đồng/căn vẫn sẽ có thanh khoản tốt. Nguồn cung ven đô, vệ tinh nhiều hơn cũng hỗ trợ tốt về giá cho người mua.
Bà Minh cho rằng, năm 2026 sẽ chứng kiến cuộc cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư khi ra hàng. Thị trường sẽ ghi nhận đa dạng các phân khúc, khoảng giá cũng mở rộng từ 50-300 triệu đồng/m2.
Nguồn cung lớn khiến người mua có nhiều lựa chọn hơn (cả sản phẩm để ở hay đầu tư), kết hợp với mức giá cao nên thanh khoản sẽ chậm lại. Song, ở đây cần phải hiểu là chậm lại so với kỳ vọng của chủ đầu tư, nhưng cũng không vì thế mà giá bán sẽ giảm vì các yếu tố cấu thành giá đều đã ở mức cao.
Do đó, rất khó có chuyện chủ đầu tư giảm giá đẩy hàng, thay vào đó là việc chia nhỏ bảng hàng, bán theo giai đoạn để đẩy thanh khoản hoặc nâng cao chất lượng nhà ở.
 |
Sản phẩm bất động sản rất đa dạng. Ảnh: Dũng Minh. |
Bình luận về câu chuyện hỗ trợ lãi suất vốn phổ biến giai đoạn vừa qua, theo bà Minh, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách hỗ trợ trong 3 năm đầu tiên, nhưng hiện tại, lãi suất tăng đã trở thành áp lực ngược lại cho chủ đầu tư, nên bên bán sẽ phải xây dựng cơ chế hỗ trợ khác phù hợp.
“Khách hàng có thể tìm kiếm và lựa chọn chủ đầu tư có chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán hay áp dụng ưu đãi tốt cho người thanh toán sớm, thanh toán 1 lần. Với câu chuyện này, thường thì các chủ đầu tư nước ngoài có cơ chế ‘thoáng” hơn.
Ví dụ, tại Đà Nẵng, có dự án giảm 14-16% giá nhà nếu người mua thanh toán 1 lần toàn bộ giá trị sản phẩm”, bà Minh nói và cho biết thêm, trong dài hạn, bất động sản vẫn là lĩnh vực tiềm năng.
Sản phẩm trong tầm giá 4-7 tỷ đồng thường dễ giao dịch nhất, nhưng khi giá căn hộ đã ở mức cao, nhà đầu tư sẽ tìm đến các phân khúc khác, có thể là đất nền vùng ven, để với số vốn này vẫn có thể mua được sản phẩm phù hợp và dễ thanh khoản.
Theo World Bank, thị trường bất động sản được coi là trụ cột quan trọng của nền kinh tế Việt Nam khi đóng góp 10-12% vào GDP quốc gia trong thập kỷ vừa qua. Do đó, đây vẫn là một thị trường được nhà đầu tư chú ý.
Còn theo Công ty Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS), năm 2025 được đánh giá là “năm bản lề”, mở ra một chu kỳ mới cho thị trường bất động sản với những đặc điểm rất khác biệt so với giai đoạn trước.
SHS cho rằng, diễn biến thị trường năm qua cho thấy sự thống trị của nhu cầu ở thực. Dòng tiền đầu cơ “lướt sóng” giảm rõ rệt, thay vào đó hướng tới các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế.
Dòng sản phẩm căn hộ chung cư tầm trung và cao cấp ở Hà Nội và TP.HCM vẫn đóng vai trò chủ đạo nhờ tính thanh khoản cao và nhu cầu thuê lớn.
Năm 2025, Nhà nước tập trung đẩy mạnh đầu tư công với hàng loạt dự án hạ tầng kết nối trọng điểm trên cả nước, cùng với xu hướng phát triển đô thị vệ tinh xung quanh các đô thị lớn… khiến người mua sẵn sàng đi xa hơn để đổi lấy không gian rộng rãi, môi trường sống xanh và trong lành, tiện ích đồng bộ tại các đô thị mới này.
Theo SHS, năm 2025 cũng chứng kiến việc người mua nhà không còn tâm lý “tất tay”, mà ưu tiên sử dụng nguồn tiền sẵn có hoặc đòn bẩy dưới 40% để phòng ngừa biến động kinh tế.
“Sản phẩm bất động sản rất đa dạng, từ đất nền dự án, căn hộ chung cư đến nhà đất. Vì vậy, việc xác định rõ mục đích mua để ở hay mua đầu tư ngay từ đầu là điều cần thiết. Tuy nhiên, ngay cả khi mua để ở, việc lựa chọn một bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, vừa có khả năng khai thác sử dụng để đem lại nguồn thu ổn định và thanh khoản tốt trong tương lai cũng là mong muốn hoàn toàn hợp lý và thực tế”, SHS nhấn mạnh.
Cũng theo công ty chứng khoán này, trong bối cảnh “tiền ngày càng khó kiếm”, kinh tế còn nhiều thách thức, chính sách thuế quan siết chặt và giá thuê nhà liên tục leo thang, việc tìm kiếm cơ hội đầu tư hiệu quả không hề dễ dàng.
Chưa kể, các yếu tố như khu vực, vị trí địa lý, quy hoạch hay phong thủy… tiếp tục thu hẹp phạm vi lựa chọn. Khi dòng tiền không còn “rẻ” như trước, nhà đầu tư càng cần thận trọng hơn, ưu tiên sự an toàn và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính để giảm thiểu rủi ro trong quá trình đầu tư.
