“Chùn tay” vì áp lực lãi vay
Những buổi dẫn khách đi xem nhà thời gian gần đây của chị Diệu Vân, một môi giới tại khu vực Thủ Đức (TP.HCM), thường kết thúc bằng cái lắc đầu. Khách vẫn đến xem nhà, vẫn hỏi kỹ từng chi tiết về pháp lý dự án, tiến độ triển khai, phương thức thanh toán…, nhưng khi nói đến việc vay ngân hàng, không khí trở nên trầm xuống.
“Trước đây, nhiều người chỉ cần thấy dự án ổn là xuống tiền ngay, vay nửa giá trị căn nhà cũng không ngại. Còn bây giờ thì khác, đi xem vài lần rồi vẫn xin về tính lại, chủ yếu vì lo ngại lãi cao”, môi giới này nói và cho biết, thị trường không hẳn thiếu người mua, nhưng tâm lý dè dặt là rất rõ ràng.
Khách hàng tìm hiểu sâu về dòng tiền, về khả năng trả nợ hàng tháng, thậm chí mang cả bảng tính chi phí vay ra so sánh trước khi quyết định. Những cuộc chốt giao dịch nhanh như giai đoạn trước gần như không còn.
Cũng vì lãi suất tăng cao, một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư lại đang rơi vào tình thế buộc phải bán ra để giảm áp lực tài chính. Trên thị trường thứ cấp, các thông tin cắt lỗ xuất hiện ngày càng nhiều, dù theo đánh giá của nhiều người trong cuộc, hầu hết mới chỉ là giảm lãi so với giai đoạn cao điểm.
Ông Minh Thành (TP.HCM) vừa bán xong lô đất nền tại Lâm Đồng sau nhiều tháng rao bán trong tâm trạng vừa tiếc, nhưng cũng vừa nhẹ nhõm. Mảnh đất này được ông mua cách đây 3 năm với giá 800 triệu đồng, trong đó phần lớn là vốn vay ngân hàng.
Thời điểm đó, thị trường đất nền khu vực này khá sôi động, nhiều người kỳ vọng giá sẽ tăng khi hạ tầng được đầu tư mạnh, nên ông quyết định xuống tiền với suy nghĩ giữ vài năm rồi bán lại hoặc để dành cho kế hoạch sau này.
Tuy nhiên, sau hơn 2 năm, thị trường đất nền chững lại, giao dịch thưa dần, giá đất không tăng như kỳ vọng, trong khi lãi vay bắt đầu tăng mạnh. Mỗi tháng, khoản tiền lãi phải trả khiến kế hoạch tài chính của gia đình bị đảo lộn, buộc ông phải rao bán.
Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, từ tháng 11/2025 - thời điểm lãi suất vay mua nhà bắt đầu tăng lên, nhu cầu tìm kiếm bất động sản đã giảm 17%. Lượng giao dịch sụt giảm mạnh, nhiều chủ đầu tư tạm dừng kế hoạch bán hàng để điều chỉnh chính sách thanh toán. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao chịu tác động rõ ràng nhất, với xu hướng trì hoãn hoặc dừng xuống tiền.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam cho hay, lãi suất cho vay mua bất động sản đang duy trì ở mức khá cao, khoảng 14%/năm và xu hướng này kéo dài từ cuối năm 2025 sang đầu năm 2026, trở thành rào cản lớn đối với người sử dụng đòn bẩy tài chính.
Theo ông Kiệt, yếu tố lãi suất không chỉ ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, mà còn tác động trực tiếp đến chiến lược bán hàng của các chủ đầu tư. Trong bối cảnh chi phí vốn ngày một tăng cao, việc thiết kế các chính sách hỗ trợ thanh toán, giãn tiến độ hay ưu đãi lãi suất cho khách hàng là cần thiết, nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng có thể thực hiện.
“Các chủ đầu tư khi triển khai dự án đều phải cân nhắc rất kỹ các chính sách bán hàng. Vì trong ngắn hạn, mức lãi suất cao ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý người mua, nên chủ đầu tư phải là người đưa ra các chính sách hỗ trợ đặc biệt, nhất là phương thức thanh toán cho khách hàng. Chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền tốt, có khả năng triển khai dự án xuyên suốt thì mới yên tâm duy trì tiến độ trong giai đoạn này”, ông Kiệt nói.
Báo cáo của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cũng chỉ ra rằng, rủi ro lớn của thị trường còn nằm ở độ trễ của chu kỳ tín dụng.
Nhóm khách hàng mua nhà trong giai đoạn 2023-2024 hiện vẫn có biên an toàn nhất định nhờ giá mua và chi phí vay ban đầu thấp hơn. Tuy nhiên, áp lực tài chính sẽ bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi các khoản vay hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất.
Khi tiền không còn rẻ
Theo các chuyên gia, giai đoạn vốn rẻ đã tạm khép lại, buộc toàn bộ hệ sinh thái bất động sản phải điều chỉnh chiến lược. Người mua và nhà phát triển dự án đều phải chuyển sang tư duy quản trị rủi ro và đầu tư dài hạn hơn.
Trong đó, áp lực hiện tập trung ở các khoản vay trong giai đoạn 2024-2025, khi nhiều hợp đồng đã hết thời gian ưu đãi lãi suất và bắt đầu bước vào giai đoạn trả cả gốc lẫn lãi với mức lãi suất thả nổi 13-16%/năm.
Như vậy, với khoản vay 2-3 tỷ đồng, lãi suất tăng thêm từ 3-5%/năm có thể khiến người vay phải trả thêm 7-10 triệu đồng/tháng, một con số mà hầu hết khách mua nhà đều phải đắn đo.
 |
Lãi suất tăng cao khiến người mua nhà không còn dễ xuống tiền như trước. Ảnh: Lê Toàn. |
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thị trường địa ốc đã trải qua một giai đoạn dòng vốn rẻ và dễ tiếp cận xuất hiện trong thời gian khá dài. Đây là kết quả từ nỗ lực của Nhà nước trong việc bơm vốn để kích thích phát triển kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản.
“Bước sang giai đoạn mới, yêu cầu tăng trưởng kinh tế 2 con số đòi hỏi nguồn vốn phải được phân bổ đa dạng hơn, hướng vào nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh khác nhau, thay vì tập trung vào một số nhóm ngành ưu tiên. Dòng tiền vì thế sẽ có sự chọn lọc, tìm đến những khu vực có hiệu quả cao và thực sự cần thiết. Đây là diễn biến bình thường của nền kinh tế và chúng ta cần sẵn sàng ứng phó”, ông Đính nói và chia sẻ thêm, giai đoạn hiện tại, đầu tư bất động sản phải có sự sàng lọc và tính toán kỹ lưỡng hơn. Các hoạt động đầu tư, giao dịch trên thị trường lúc này đòi hỏi sự cân nhắc thận trọng để sử dụng đồng vốn hiệu quả nhất, không còn sự dễ dàng như trước đây.
Ông Đính cũng nhận định, Ngân hàng Nhà nước không có chủ trương siết tín dụng bất động sản, nhưng trong bối cảnh nguồn vốn phải ưu tiên cho nhiều lĩnh vực, những hoạt động mang tính đầu cơ ngắn hạn cần phải được hạn chế.
“Khi đồng tiền không còn rẻ, nhà đầu tư buộc phải cân nhắc tính hiệu quả khi lướt sóng sẽ khó hơn. Do đó, thị trường sẽ dần phát triển theo hướng thực chất và bền vững hơn”, ông Đính nhận định.
Cùng góc nhìn, VARS-IRE cho rằng, thị trường bất động sản hiện tại không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn dài hạn gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính.
Do đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.
Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3-5 năm đến khi dự án hoàn thiện và đưa vào vận hành.
