Tiếp tục chờ gỡ vướng
Theo quy định mới, từ ngày 1/1/2026, các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm, thay vì 5 năm một lần. Đáng chú ý, khi khung giá đất bị xóa bỏ, bảng giá đất mới dự kiến sẽ tăng cao so với bảng giá cũ (tùy vị trí). Điều này đồng nghĩa với việc nghĩa vụ tài chính đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất sẽ biến động mạnh.
Tuy nhiên, trong khi Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai cho phép áp dụng giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt với đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở, hoặc đất tách thửa có nguồn gốc, thì với các doanh nghiệp vẫn là bài toán lớn.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu cho hay, Luật Đất đai 2024 từng đưa ra cơ chế định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường, nhưng trên thực tế đã đẩy giá đất lên quá cao, khiến Quốc hội quyết định bỏ cơ chế này và chuyển sang bảng giá đất. Song, bảng giá đất vừa được ban hành tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục gây sốc cho thị trường.
Theo bảng giá đất mới, mức giá cao nhất tại Hà Nội lên đến 700 triệu đồng/m2 và TP.HCM là hơn 600 triệu đồng/m2. Mức giá này hội tụ từ bảng giá đất cũ năm 2014 và đã nhân với hệ số nên mới ra con số rất cao như vậy. Do đó, ông Hiệp lo ngại, nếu thêm hệ số K thì bảng giá đất sẽ còn tăng cao hơn nữa.
Chưa kể, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc định giá đất dự án đầu tư xây dựng bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị hoàn toàn khác với đất một nền nhà, lô đất nhỏ. Nếu áp dụng hệ số K đồng bộ có thể dẫn tới tiền sử dụng đất tại các dự án bất động sản phải nộp tăng cao bất hợp lý.
Trong công văn gửi đến Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cũng nêu rõ những bất cập trong định giá đất theo hệ số K. Sở cho biết, một dự án bất động sản thường có nhiều mục đích (hỗn hợp) và hình thành các tuyến đường mới, thế nhưng bảng giá đất lại chưa cập nhật, không tính được đường giao thông mới, dẫn đến không áp dụng được hệ số K để xác định giá đất chính xác, gây khó khăn cho doanh nghiệp và thất thu ngân sách nhà nước, dự án bị kéo dài, chi phí đội lên cao.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM lấy dẫn chứng, giả sử một khu đất trên đường Nguyễn Xiển (TP. Thủ Đức cũ) với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay (hệ số K) khoảng 1,4 lần, tức giá khoảng 80 triệu đồng/m2. Nếu áp dụng “bảng giá đất x hệ số K” thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất… sẽ áp dụng giá đất 80 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, cũng tại đường Nguyễn Xiển với dự án nhà ở chung cư cao tầng diện tích đất là 10.000 m2, hệ số sử dụng đất là 7 lần, thời gian triển khai dự án là 2 năm. Giá căn hộ chung cư hiện nay là 50 triệu đồng/m2.
Nếu áp dụng phương pháp thặng dư thì giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, trong khi tính theo hệ số K là 80 triệu đồng/m2 (cao hơn 2,28 lần). Như vậy, để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán căn hộ lên trên 100 triệu đồng/m2.
Giải pháp nào?
Việc tiền sử dụng đất có thể tăng đột biến sau khi áp dụng bảng giá đất mới tạo ra nhiều hệ lụy. Các chủ đầu tư đang phải chịu sức ép lớn từ cả chi phí phát triển dự án và tiền sử dụng đất cùng tăng cao.
Nếu không điều chỉnh giá bán, nhiều doanh nghiệp sẽ không thể trụ nổi và một khi tình trạng này tiếp diễn, nguồn cung mới sẽ lại khan hiếm, giá nhà sẽ tiếp tục leo thang, giấc mơ an cư sẽ ngày càng xa vời.
 |
Ngoài tiền đất, chi phí nguyên vật liệu xây dựng tăng cao cũng góp phần làm tăng giá nhà. Ảnh: Dũng Minh. |
Lưu ý rằng, sản xuất và tiêu thụ tăng trở lại trong những tháng cuối năm nhờ đầu tư công được đẩy mạnh và thị trường bất động sản ấm lên cũng đẩy mặt bằng giá trên thị trường nguyên vật liệu xây dựng tăng lên.
Ngay đầu năm nay, một loạt doanh nghiệp xi măng lớn như VICEM, SCG, INSEE, Fico YTL… cùng tăng mạnh giá bán (khoảng 100.000 đồng/tấn). Đây không chỉ là biến động nhất thời, mà phản ánh sâu sắc áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án tăng cao (than, điện, vận chuyển…).
Cùng lúc, nhiều nhà sản xuất thép hàng đầu như Thép Hòa Phát Hưng Yên, Thép Việt Đức, Thép Việt Ý, Thép Shengli Việt Nam… cũng công bố tăng giá thép cây, thép cuộn từ khoảng 200 đồng/kg trở lên tại các thị trường trọng điểm miền Bắc.
Ông Trần Xuân Luận - Giám đốc một công ty xây dựng tư nhân tại Hà Nội cho hay, mức giá tăng của nguyên vật liệu tuy chưa tác động ngay lập tức, nhưng về lâu dài sẽ ảnh hưởng tới nhà thầu xây dựng, buộc họ phải đàm phán lại với chủ đầu tư để đảm bảo hài hòa lợi ích đôi bên.
Theo dự báo, năm 2026, giá vật liệu xây dựng có thể tăng 20-50% so với năm 2025 tùy loại và từng địa phương. Đây sẽ là áp lực lớn, ảnh hưởng tới việc định giá sản phẩm đầu ra của các chủ đầu tư trong giai đoạn tới.
Về phía cơ quan quản lý, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, cơ quan này đang xây dựng đề án thí điểm phát triển nhà ở thương mại với giá phù hợp, dự kiến trình Quốc hội trong năm 2026.
Cơ chế này sẽ cho phép chỉ định chủ đầu tư và giao đất theo bảng giá đất, thay vì đấu giá hay đấu thầu, qua đó rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và giảm chi phí đầu vào - là những yếu tố có thể giúp hạ giá nhà.
Trong lúc chờ đợi ý tưởng nêu trên thành hiện thực, một trong những giải pháp căn cơ theo đề xuất của Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu là sửa đổi, bổ sung cơ chế tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội.
Trong đó, yêu cầu tất cả dự án có sử dụng đất như dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị… mà không áp dụng được bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải xác định giá đất cụ thể, chủ yếu là áp dụng phương pháp thặng dư.
Đồng thời, đề nghị giao UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án có sử dụng đất như dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị… trên cơ sở xác định hệ số điều chỉnh theo quy hoạch của pháp luật về đất đai và pháp luật về xây dựng phù hợp với thực tiễn của địa phương.
“Nếu các dự án được áp dụng giá trị thặng dư để tính tiền sử dụng đất, thay vì dùng phương pháp bảng giá đất nhân hệ số K, sẽ giúp giảm chi phí đất, từ đó kéo giảm giá nhà, tạo điều kiện để người dân dễ tiếp cận nhà ở hơn”, ông Châu nhấn mạnh.
Ngoài vấn đề về hệ số K, Chủ tịch GP Invest cũng cho rằng, tiến độ ban hành hệ số K còn đang tạo ra một "khoảng trống chết" cho thị trường. Sau khi ban hành bảng giá đất, rồi mới có quy định về hệ số K, thì phải mất khoảng 6 tháng.
Trong 6 tháng đó, doanh nghiệp có quyết định giao đất rồi nhưng không nộp được tiền đất, không làm được gì cả. Điều này làm tắc nghẽn toàn bộ dòng chảy đầu tư. Do đó, cơ quan quản lý cần sớm xem xét để giải quyết vấn đề này.
