Mua “lúa non”: mua sự bất an!
Qua những tài liệu chúng tôi có được, trên thực tế có rất nhiều trường hợp đóng tiền góp vốn mua nền đất nhưng cả thời gian dài sau 5-7 năm, đất dự án cũng chỉ là… dự án. Mỗi trường hợp tuy có khác biệt về hình thức, nhưng bản chất giống nhau: mua nhà trên giấy, tức là mua “lúa non”!
Cách đây gần 5 năm, chị Hồ Thị B., quê miền Trung, qua giới thiệu của người em đã góp vốn mua một nền đất “tương lai” của một dự án nhà ở tại quận 9, lời hứa hai năm sau sẽ bàn giao.
Chị B quyết định mua bởi vì thời gian nộp tiền kéo dài, đóng nhiều đợt phù hợp với túi tiền eo hẹp của gia đình chị. Cứ mỗi đợt chủ đầu tư thông báo nộp tiền chị đều đóng đủ, nhưng hết năm này lại sang năm khác, mỗi lần hỏi thăm tiến độ thì nhận câu trả lời giống nhau: đang đền bù! Lo lắng quá, chị chạy đến khu đất của dự án thì vẫn như thuở nào: đồng chiêm trũng, đầy cỏ lác, ếch nhái ộp oạp.
Vài năm sau, cần vốn để xoay xở nhiều việc, sau khi suy tính, chị quyết định thương lượng đòi lại số tiền đã nộp mua khu đất kia với điều kiện chỉ cần lấy lại vốn! Thế là 4 năm đeo đuổi giấc mộng mua đất cuối cùng chị B lại mua nỗi lo, chưa kể đồng tiền mất giá gần ba lần nếu tính theo giá vàng!
Cũng là mua “lúa non” nhưng trường hợp anh H., cán bộ tín dụng của một ngân hàng lại đứng trước nguy cơ gần trắng tay! Khi dự án nhà ở cán bộ công nhân viên của Trường Đại học Quốc gia trên 80ha thuộc phường Phú Hữu quận 9 rục rịch đền bù thì việc chuyển nhượng diễn ra ì xèo.
Năm 2001, anh H. mua lại một suất 200m2 đất ở của một vị quan chức - không phải của trường- tại dự án này với suy nghĩ, dành cho cán bộ nên giá thành sẽ rẻ hơn so với dự án kinh doanh, đồng thời lịch thanh toán kéo dài nên dễ thở! Sự việc đang thuận buồm xuôi gió thì đùng một phát bị khựng lại vì vướng thủ tục đền bù, khiếu kiện xảy ra, khiến thanh tra phải vào cuộc.
Từ đó anh H. như ngồi trên lửa, cứ thót tim mỗi khi báo chí đăng tải những “thông tin mới” từ thanh tra, “kết luận” của UBNDTP. Nhưng cuối cùng, cái gì tới cũng phải tới: việc chuyển nhượng sai đối tượng - không phải người của trường - sẽ bị thu hồi, trường hợp của anh H. cũng không ngoại lệ! Từ khi có kết luận này, thỉnh thoảng anh đến gặp lại người bán đất cho mình thì nhận câu trả lời: “Chờ”! Anh thẫn thờ như người mộng du, bởi lúc mua lại giá 2,5 triệu đồng/m2, còn vị quan chức nọ mua giá gốc chỉ “vài trăm ngàn đồng/mét”.
Nếu như làm thủ tục thanh lý hợp đồng, chắc chắn sẽ được hoàn lại giá gốc, còn khoảng chênh lệch gần 2 triệu đồng của mỗi mét vuông kia có lẽ “cho gió cuốn đi”!!!
Hậu quả: ba dở dang!
Về cơ bản, giá nhà đất khi hoàn thành sẽ cao hơn rất nhiều so với khởi điểm ban đầu, lại phải thanh toán tiền một lần nên quá hớp người mua, đặc biệt là thu nhập của người dân luôn thấp hơn giá đất. Vì vậy việc bán “lúa non” đã đánh trúng tâm lý người mua: ít hay nhiều vốn đều có thể tham gia theo kiểu góp vốn, tiền đóng nhiều đợt. Do đó, kẻ có tiền sẵn sàng mua sỉ hàng chục, thậm chí hàng trăm nền, còn người ít vốn cũng ráng gồng gánh vay mượn tham gia.
Nhưng đi liền với “may” là rủi, vì họ đã chấp nhận rủi ro khi đặt toàn bộ niềm tin vào chủ đầu tư, mặc cho chủ đầu tư đó vốn liếng thế nào, uy tín ra sao! Theo luật sư Hồ Ngọc Diệp, khi dự án đổ vỡ, hợp đồng trở nên vô hiệu, chủ đầu tư chỉ trả lại tiền gốc và cộng thêm phần lãi suất tính theo lãi suất không kỳ hạn của ngân hàng nhà nước nên người mua lại không dễ lấy được phần tiền chênh lệch - vốn khá cao - so với giá gốc.
Về mặt pháp luật, chúng ta có rất nhiều đạo luật liên quan đến đất đai, kể cả việc ngăn chặn bán “lúa non”, nhưng kết quả thì sao? Khởi đầu là doanh nghiệp ít vốn, kiếm được đất vẽ quy hoạch trên giấy rồi đem đi bán dưới hình thức góp vốn. Nhưng nếu chẳng may gặp trục trặc như đền bù không được, chính sách thay đổi, cưỡng chế không thực hiện cho dù chỉ còn 1% diện tích thì dự án vẫn bị khựng lại, rủi ro bắt đầu hiện hình.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, hầu hết các dự án nhà ở hiện nay rơi vào tình trạnh “ba dở dang”: đền bù dở dang, công trình dở dang và dự án dở dang. Mặc dù đất đai do nhà nước quản lý, cho xã hội hóa làm dự án nhà ở, nhưng đoạn kết nếu dự án bị kẹt thì để cho chủ đầu tư tự bơi, dẫn tới bộ mặt đô thị nham nhở, trở thành rào cản phát triển của xã hội! Hoặc kiểu khác là pháp luật nửa vời, trước đó Nghị định 181 ghi rõ “xây xong nhà mới bán”, nhưng sau đó lại chấp thuận cho góp vốn, không khác gì cho phép bán “lúa non”.
Rồi sau này Luật Nhà ở buộc xây xong móng mới huy động vốn, Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản cũng quy định chỉ thu tiền khi “đã bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ”, nhưng trên thực tế việc xử lý chủ đầu tư vi phạm vẫn bỏ ngỏ!
Rõ ràng, nếu cách làm trên không được chấn chỉnh nghiêm túc, minh bạch thì rủi ro sẽ “phủ” lên bất cứ ai và bộ mặt đô thị vẫn luộm thuộm, dang dở!
