Lãi suất làm chùn tay người mua nhà
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group cho biết, ngoài thủ tục pháp lý, việc người mua nhà khó tiếp cận vốn cũng là thách thức lớn với không ít doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Khách hàng tiềm năng của Phú Đông Group thuộc nhóm có nhu cầu ở thực, đã tích lũy được một phần tiền mua nhà, phần còn lại dự định mua trả góp nhưng không dám vay vì lãi suất phổ biến tại các ngân hàng thương mại hiện nay khoảng 14%/năm.
“Mức này quá cao nên người mua chùn tay. Chi phí lãi vay lớn khiến người dân tạm gác nhu cầu nhà ở sang một bên”, ông Phúc nói.
Theo CEO Phú Đông, người dân phải gác việc mua nhà một phần do công việc bị ảnh hưởng, thu nhập bị giảm sút khi kinh tế khó khăn, nhưng phần lớn là do lãi suất vượt khả năng chi trả. Điều này khiến đối tượng lớn nhất còn nhu cầu nhà ở trên thị trường cũng trì hoãn quyết định mua nhà, dẫn tới thanh khoản chững lại.
“Thông tin giảm lãi suất thời gian qua thực chất chỉ có tác dụng lớn về tâm lý nhưng chưa đi vào cuộc sống. Quan trọng là lãi suất cho vay cá nhân phải giảm mới góp phần cải thiện đầu ra cho thị trường bất động sản”, ông nhận xét.
Dù rất vui khi Chính phủ ban hành Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, trong đó có chương trình cho vay vốn hỗ trợ lãi suất, nhưng ông Phúc cho rằng, thực tế, để mua được nhà vẫn là giấc mơ khó thành hiện thực của nhiều gia đình.
“Đối tượng mua nhà của Phú Đông thuộc nhóm có thu nhập ổn định và có tiền tích lũy nhưng việc mua nhà hiện nay đã khó thì với những đối tượng nằm trong nhóm hỗ trợ lãi suất vay là công nhân lại càng khó hơn bởi trên thực tế lãi vay 8,2%/năm không hề thấp”, ông Phúc nhấn mạnh.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành - đơn vị chuyên phát triển nhà ở xã hội, cho biết, hiện quy định diện tích căn hộ cho phân khúc này từ 25 - 70 m2, với giá thành xây dựng khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2 thì một căn hộ 45 m2 ở TP.HCM sẽ có giá bán từ 1 tỷ đồng trở lên, tùy theo vị trí, địa điểm. Với căn hộ lớn 70 m2, người mua phải có số tiền lên gần 2 tỷ đồng. So sánh với giai đoạn 2016 - 2022 không hề có một chính sách nào hỗ trợ nhà ở xã hội, người mua lẫn người bán loại nhà này đều phải chịu mức lãi suất 11 - 14%/năm thì gói 120.000 tỷ đồng cho vay lãi suất 8,2%/năm dành cho người mua nhà xã hội là một chính sách hỗ trợ rất tốt. Tuy nhiên, với giá nhà thực tế đang tăng và mức lãi suất trên 8%/năm thì không công nhân, người thu nhập thấp nào dám vay tiền mua nhà.
“So với điều kiện bình thường của phân khúc nhà ở xã hội, mức lãi vay 8,2%/năm rất cao”, ông Nghĩa nói và nhấn mạnh, chính sách lãi vay ổn định, dài hạn và mức lãi suất phải khoảng 5%/năm trở xuống là hợp lý.
Lo rủi ro khi hết ưu đãi lãi vay
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group kể, ông từng chứng kiến nhiều người mua nhà ở xã hội giai đoạn 2013 phải dè xẻn mới mua được nhà với lãi suất 4,8 - 5%/năm, cố định trong 20 năm theo gói 30.000 tỷ đồng. Vì vậy, lãi vay 8,2%/năm là quá cao và việc duy trì mức lãi suất này chỉ trong 5 năm đầu, sau đó, người mua nhà sẽ gặp khó khi bước vào vòng thương lượng lãi suất.
Lãi vay 8,2%/năm là quá cao và việc duy trì mức lãi suất này chỉ trong 5 năm đầu, sau đó, người mua nhà sẽ gặp khó khi bước vào vòng thương lượng lãi suất.
“Nếu tôi tư vấn bán nhà ở xã hội, với mức lãi vay 8,2%/năm, duy trì trong 5 năm, sau đó người mua và ngân hàng cùng thương lượng lãi suất, tôi sẽ khuyên khách hàng không nên mua nhà, chỉ nên thuê, để tránh bị dồn vào thế bí”, ông Thắng nói.
Phân tích cụ thể hơn, ông Thắng cho rằng, người mua nhà ở xã hội cần lãi suất thấp, ổn định tối thiểu trong 10 - 15 năm (thời gian dư nợ giảm dần đáng kể). Bởi lẽ, người mua có thu nhập khiêm tốn, cơ hội tăng thu nhập không cao, khả năng tích lũy kém, cuộc sống của họ sẽ chật vật, bấp bênh hơn nếu phải chịu lãi suất thả nổi.
Ông lấy ví dụ, một căn nhà ở xã hội tại TP.HCM có giá 1,5 tỷ đồng, cho vay 80% là 1,2 tỷ đồng. Với mức lãi suất 8,2%/năm, thời gian vay là 25 năm, trong 5 năm đầu tiên, mỗi tháng trả 4 triệu đồng tiền nợ gốc và 8,4 triệu đồng tiền lãi, tổng cộng là 12,4 triệu đồng. Sau 5 năm, số tiền nợ gốc đã trả 240 triệu đồng, còn lại khoản nợ 960 triệu đồng bước vào giai đoạn thỏa thuận lãi suất với ngân hàng.
Nếu lãi suất thả nổi theo thị trường lên mức cao như hiện tại, số tiền người mua nhà phải thanh toán hàng tháng sẽ tăng lên mức 13 - 15 triệu đồng. Diễn biến cho thấy rủi ro sẽ đến nếu người lao động phải chịu lãi suất thả nổi, không thể tăng thu nhập và không đuổi kịp tốc độ gia tăng chi phí sinh hoạt cho gia đình.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, trong khi Nhà nước chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi, dài hạn để thực hiện chính sách về nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi 5%/năm (áp dụng cho năm 2023) thì đề án đã có giải pháp tập trung phối hợp với Ngân hàng Nhà nước để bố trí Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng.
Trong đó, lãi suất cho vay áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm, lãi suất cho vay áp dụng đến hết 30/6/2023 đối với người mua nhà là 8,2%/năm. Thế nhưng, lãi suất này vẫn rất cao so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm trong gói 30.000 tỷ đồng trước kia. Đồng thời, với quy định áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 5 năm và lãi suất cho vay khi hết thời gian ưu đãi thì ngân hàng thương mại và khách hàng tự thỏa thuận có thể dẫn đến rủi ro cho người vay mua nhà ở xã hội.
Ông Châu phân tích, người mua nhà ở xã hội sẽ là bên yếu thế khi phải thương lượng, thỏa thuận với ngân hàng thương mại. Đồng thời, mốc 5 năm là ngắn, không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về nhà ở xã hội là cần được vay với lãi suất thấp và trong thời hạn dài, mà Luật Nhà ở 2014 đã quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm.
Chủ tịch HoREA lo ngại, nhiều khả năng sau khi hết thời gian ưu đãi, người mua nhà ở xã hội phải vay với lãi suất thương mại bình thường. Đây sẽ là gánh nặng cho người vay là đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động. Do đó, về lâu dài, để đảm bảo nguồn vốn tín dụng ưu đãi, dài hạn và huy động các nguồn lực xã hội hóa để thực hiện chính sách về nhà ở xã hội thật căn cơ, hiệu quả, Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét xây dựng hoàn thiện chính sách tín dụng về phát triển nhà ở xã hội, thiết kế riêng một gói tín dụng dành cho phân khúc này.
