Áp lực nguồn cung tăng, tái cấp vốn
Điểm dễ nhận thấy trong thời gian qua là nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết không chờ thị trường phục hồi hoàn toàn mới hành động. Ngay từ đầu quý III/2025, hàng loạt kế hoạch kinh doanh cho năm 2026 cũng như giai đoạn 5 năm tới đã được công bố.
Chẳng hạn, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã PDR) xây dựng kịch bản tăng trưởng dài hạn với doanh thu năm 2030 tăng hơn 4 lần năm 2026, dựa trên chiến lược triển khai và mở bán 6 dự án quy mô lớn. Cách tiếp cận này cho thấy doanh nghiệp không nhìn 2026 như một năm đơn lẻ, mà coi đó là điểm khởi đầu của một chu kỳ mới.
Nhiều doanh nghiệp khác như Nam Long (mã NLG), Taseco Land (mã TAL), Khang Điền (mã KDH)… cũng chung tầm nhìn. Các kế hoạch doanh số, lợi nhuận cho năm 2026 đều được đặt cao hơn đáng kể so với năm 2025, phản ánh niềm tin nhu cầu nhà ở sẽ cải thiện, dòng tiền quay trở lại và các dự án hạ tầng trọng điểm, đặc biệt tại khu vực phía Nam, sẽ tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường.
Trong khi đó, những cái tên như Novaland (mã NVL), Tập đoàn NRC (mã NRC), Hải Phát Invest (mã HPX)… đang đẩy nhanh tái khởi động các dự án bị đình trệ nhiều năm vì vướng pháp lý hoặc khó khăn về vốn.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, thị trường sẽ rất sôi động với sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung mới. Sau khi hơn 1.000 dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nguồn cung bất động sản giai đoạn sắp tới được dự báo tăng gấp 2-3 lần so với các năm trước, với ước tính khoảng 300.000 sản phẩm mới tham gia thị trường.
Tuy nhiên, ông Đính cũng lưu ý về áp lực cạnh tranh gay gắt khi nhu cầu tăng theo đà tăng trưởng kinh tế và đầu tư công, nhưng không theo kịp đà tăng quá mạnh của nguồn cung.
Điều này buộc các doanh nghiệp phải tính toán rất kỹ lưỡng kế hoạch ra hàng và các dự án nhỏ lẻ được dự báo sẽ không còn nhiều lợi thế như các đại dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn héc-ta, nơi có khả năng ứng dụng hệ thống kỹ thuật và tính toán bài bản hơn.
Thực tế, theo chia sẻ từ nhiều lãnh đạo doanh nghiệp, thị trường đang chịu áp lực trái chiều: Chi phí đầu vào từ bảng giá đất và vật liệu xây dựng tăng cao tạo sức ép tăng giá sản phẩm, trong khi cạnh tranh nguồn cung buộc chủ đầu tư phải có chiến lược giá bán hợp lý.
Ở một góc độ khác, ông Dương Quang Minh - chuyên viên phân tích cao cấp Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) cho rằng, việc cơ quan quản lý kiểm soát tín dụng bất động sản chặt chẽ hơn trong năm 2026 sẽ tác động đáng kể tới thị trường.
Theo đó, nhu cầu đầu cơ sẽ bị kìm hãm bởi điều kiện vay vốn gắt gao, lãi suất gia tăng và tiêu chuẩn thẩm định nâng cao, trong khi nhu cầu ở thực được đánh giá bền vững hơn.
Về phía doanh nghiệp, tiến độ triển khai dự án, bàn giao sản phẩm và ghi nhận doanh thu phụ thuộc nhiều hơn vào năng lực dòng tiền thực, từ đó kéo giãn khoảng cách giữa nhóm doanh nghiệp có bảng cân đối lành mạnh và nhóm phải đối mặt với áp lực tái cấp vốn, nhất là khi năm 2026 cũng là năm có lượng trái phiếu đáo hạn lớn.
Theo số liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2026 ước khoảng 206.294 tỷ đồng. Trong bối cảnh đó, việc kiểm soát tín dụng sẽ khiến “bài test thanh khoản” trở nên rõ nét hơn đối với từng doanh nghiệp bất động sản.
Ưu tiên tốc độ, pháp lý hoàn thiện
Ghi nhận thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp như Khang Điền, Đất Xanh, Phát Đạt… sau giai đoạn tập trung triển khai “cuốn chiếu” từng dự án để tái cấu trúc, thì nay thực hiện đồng loạt các dự án với tốc độ nhanh nhất có thể.
Việc thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý được rút ngắn theo quy định mới tạo điều kiện để các doanh nghiệp có thể chủ động tiến độ xây dựng cũng như mở bán dự án ngay khi có giấy phép, thay vì chờ gần hoàn thiện mới tung sản phẩm ra thị trường như trước đây, qua đó giúp cải thiện dòng vốn lưu động và triển khai các dự án mới hiệu quả hơn.
 |
Nguồn cung căn hộ dự báo tăng mạnh. Ảnh: Dũng Minh. |
Đây cũng là phương án tối ưu để tránh rủi ro trước khi chi phí đất và các chi phí đầu vào khác tăng cao, thị trường rơi vào trạng thái cung vượt cầu hay bão hòa, dù theo đánh giá của Công ty Chứng khoán MBS, chi phí tài chính có thể tăng nếu tỷ lệ hấp thụ hoặc dòng tiền hoạt động không đạt kỳ vọng.
Chiến thuật “cuốn chiếu” này cũng phù hợp với bối cảnh hiện tại khi gần đây, nhu cầu đầu cơ bất động sản đã giảm rõ rệt, trong khi lãi suất tăng trở lại khiến người mua để ở cũng trở nên thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.
Theo ước tính của VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây chưa được tiêu thụ, buộc nhiều chủ đầu tư phải cân nhắc chuyện “xả hàng” để tránh ứ đọng vốn.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP-Invest cho rằng, năm 2026, cuộc cạnh tranh trên thị trường bất động sản sẽ thêm phần gay gắt do sự gia tăng của nguồn cung cùng các yếu tố vĩ mô tác động tới thanh khoản. Điều này buộc các chủ đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng chiến lược kinh doanh cho năm nay.
Mặt khác, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tiếp tục duy trì ở mức cao kéo theo nhu cầu nhà ở lớn, thế nhưng nguồn cung dù đã tăng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Thực tế này tạo ra một nghịch lý: Dư địa phát triển vẫn còn, nhưng bài toán phát triển thế nào cho hiệu quả ngày càng nan giải.
Bởi vậy, thay vì tập trung vào các khu vực trung tâm có chi phí đất cao, nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang mua lại quỹ đất tại vùng ven các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội… hoặc khu vực vệ tinh, nơi giá đất còn “mềm” và nhu cầu ở thực đang gia tăng. Đây cũng là lý do chiến lược mua bán - sáp nhập (M&A) dự án được nhắc đến nhiều hơn trong kế hoạch năm 2026 của các doanh nghiệp lớn.
Trong giai đoạn cuối năm 2025 - đầu năm 2026, một số thương vụ M&A đã nhanh chóng diễn ra với sự nhập cuộc của khối nội như việc chuyển nhượng chung cư Thuận Nghiệp tại TP.HCM giữa Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Thuận Nghiệp và một doanh nghiệp bất động sản lớn phía Nam.
Tương tự, dự án High Intela của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Nam Sài Gòn cũng nhận được nhiều sự quan tâm. Tại Tây Ninh, dự án Cụm công nghiệp Vĩnh Hưng quy mô 50 ha ở xã Phước Vĩnh Tây (trong đó có 10 ha là Khu dân cư Long Phụng, quy mô 420 nền đất) đang tìm chủ đầu tư mới…
Theo bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam, khi chi phí đất đai và các nghĩa vụ tài chính gia tăng, hoạt động M&A có xu hướng tập trung vào các tài sản có thể giảm thiểu rủi ro gián đoạn và rút ngắn thời gian triển khai.
Do đó, các dự án đã hoàn tất pháp lý nhưng đang bị chậm tiến độ do thiếu vốn sẽ được ưu tiên. Còn các dự án dở dang hoặc các quỹ đất lớn chưa phát triển sẽ được xem xét thận trọng hơn do các yếu tố về chi phí gia tăng và thời gian phát triển kéo dài.
