Cuộc chơi mới của môi giới bất động sản
Những người môi giới địa ốc truyền thống làm thế nào để thích ứng khi nhiều hoạt động có thể bị thay thế trong kỷ nguyên dữ liệu? Đây không còn là câu hỏi mang tính giả định, mà là nỗi lo hiện hữu của rất nhiều môi giới.
Kể từ ngày 1/3/2026, Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực, với yêu cầu định danh cho từng loại sản phẩm bất động sản, bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, công trình xây dựng…
Trước đó, vào tháng 9/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với Bộ Công an đã hoàn tất việc thu thập và đồng bộ hơn 61 triệu thửa đất cùng 567.000 căn hộ chung cư lên hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia; đồng thời tiếp tục rà soát, làm sạch hơn 37,6 triệu thửa đất còn lại trong khối dữ liệu, nhằm đáp ứng yêu cầu “đúng - đủ - sống - sạch”.
Qua đó, tạo nền tảng để kiểm soát tính minh bạch của nguồn cung, từ thời điểm bất động sản được xác lập đủ điều kiện giao dịch, đến quá trình giải quyết thủ tục hành chính và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Song song với đó, Bộ Xây dựng đang dần hoàn thiện cơ sở pháp lý và hạ tầng cho việc vận hành Trung tâm Giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, dự kiến thí điểm trong năm 2026. Đây được xem là dấu mốc quan trọng, đánh dấu bước chuyển căn bản từ quản lý hồ sơ rời rạc sang quản lý thị trường đất đai và nhà ở bằng danh tính số, sau hơn một thập kỷ “trễ hẹn”.
Một hệ quả tất yếu là khi những “vùng mờ” kéo dài nhiều năm - từ đất bỏ hoang, không rõ chủ sở hữu, sử dụng sai mục đích, cho đến các vấn đề pháp lý rời rạc, chuyển đổi thiếu minh bạch - được đưa ra ánh sáng, phương thức giao dịch trên thị trường sẽ thay đổi hoàn toàn. Điều này tạo ra sự chuyển biến đáng kể không chỉ với nhà đầu cơ, nhà đầu tư, mà cả người mua ở thực.
Theo đó, những kỳ vọng “ăn bằng lần”, “lướt sóng” hưởng chênh lệch giá nhờ thông tin bất cân xứng giữa doanh nghiệp - trung gian môi giới - người mua nhà sẽ dần không còn “đất sống”.
Người mua bớt dò dẫm, người bán mất lợi thế mập mờ; thị trường phản ứng sát hơn với cung - cầu thực. Các môi giới cá nhân truyền thống muốn tồn tại qua “cửa hẹp” này buộc phải chuyển vai, trở thành người bán “dữ liệu” và “niềm tin”, thay vì chỉ đơn thuần là người bán nhà.
Kiến thức mới, kỹ năng sử dụng công nghệ, cùng các dịch vụ hỗ trợ và hậu mãi, trở thành yêu cầu bắt buộc phải trang bị. Tuy nhiên, đây cũng là thách thức không nhỏ trong bối cảnh thu nhập môi giới ngày càng bị siết chặt, chi phí do các sàn chi trả khá hạn chế.
Cuộc cạnh tranh lúc này của các môi giới truyền thống không chỉ đến từ nội bộ ngành, mà còn đến từ sự trỗi dậy của các nền tảng Proptech, cùng các công cụ trí tuệ nhân tạo như ChatGPT, Gemini, Grok… với khả năng phân tích, lọc dữ liệu chuyên sâu và đưa ra phán đoán ngày càng tiệm cận chuyên gia đầu ngành.
Như chia sẻ của lãnh đạo một doanh nghiệp, nghề môi giới vốn đứng giữa “lằn ranh” của những định kiến về hình ảnh “thu nhập khủng”, “việc nhẹ lương cao”. Nhưng ít ai biết rằng, khó khăn của nghề môi giới bất động sản là rất lớn và không dành cho những người thiếu kiên trì.
Sau ánh hào quang là chuỗi ngày áp lực doanh số, chạy khách, đối mặt rủi ro pháp lý và cả sự mất phương hướng khi thị trường lao dốc. Giai đoạn dịch Covid-19 đã chứng kiến sự sụt giảm thê thảm của lực lượng môi giới bất động sản, khi theo ước tính của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, có tới 70% môi giới phải rời sàn do thị trường đóng băng, thanh khoản suy kiệt.
Vì vậy, câu chuyện sắp tới có thể được xem như một cuộc cách mạng đối với hoạt động môi giới, giữa hai ngả rẽ “vươn tầm” hay “thoái trào”.
Vấn đề là “nhanh” hay “chậm”
Kinh nghiệm từ nhiều quốc gia cho thấy, sự minh bạch của thị trường bất động sản không đồng nghĩa với sự thoái trào của nghề môi giới. Trái lại, đây thường là nền tảng để lĩnh vực này phát triển ổn định và bền vững hơn.
Vấn đề còn lại nằm ở câu chuyện “nhanh” hay “chậm”.
Là một trong những nhà nghiên cứu có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực chuyển đổi số ngành ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, bất động sản cũng không phải ngoại lệ và buộc phải chuyển đổi số nếu muốn bước sang giai đoạn phát triển mới.
Tuy nhiên, so với ngân hàng hay một số lĩnh vực khác, tốc độ chuyển đổi số của ngành bất động sản tại Việt Nam hiện vẫn khá chậm. Thậm chí, không ít doanh nghiệp còn chưa thực sự định hình được thế nào là chuyển đổi số một cách đầy đủ.
Thực tế cho thấy, các đơn vị kinh doanh bất động sản mới chỉ đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong khoảng 2 năm trở lại đây, chủ yếu nhằm tăng cường kết nối giữa chủ đầu tư và khách hàng trên nền tảng trực tuyến. Tuy vậy, việc số hóa vẫn chỉ dừng lại ở một phần hoạt động hoặc một số quy trình cốt lõi, chứ chưa mang tính toàn diện.
Ở thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản đang có nhiều điều kiện thuận lợi để bước qua “lằn ranh” này, trước yêu cầu mang tính thời đại của thị trường, khi dữ liệu được số hóa, tập trung và đặc biệt là các giao dịch được ghi nhận xuyên suốt tới từng sản phẩm.
Tuy nhiên, khác với các loại tài sản có thể giao dịch hoàn toàn trực tuyến như chứng khoán, hàng hóa, vàng hay ngoại tệ, bất động sản là một loại hình tài sản đặc thù. Bên cạnh chất lượng và giá cả, bất động sản còn gắn với thói quen, văn hóa, phong tục tập quán, thậm chí là yếu tố phong thủy - những điều không thể được quyết định chỉ qua các thông số hiển thị trên màn hình máy tính hay smartphone.
Đó cũng là lý do vì sao, với phần lớn người mua nhà, nhu cầu “xem tận mắt, sờ tận tay, xuống tiền tại chỗ” vẫn luôn hiện hữu. Trong bối cảnh đó, số hóa đóng vai trò là công cụ hỗ trợ, giúp gia tăng mức độ minh bạch và tạo thêm sự yên tâm cho người mua.
Điều này cho thấy, khi thị trường bất động sản bước vào một chu kỳ phát triển mới, đối với đội ngũ bán hàng, các kiến thức về pháp lý, tài chính, khả năng đánh giá và phân tích thị trường, hiểu sản phẩm, “đọc vị” nhu cầu khách hàng, cũng như khả năng đảm nhiệm nhiều vị trí công việc khác nhau, sẽ trở thành yêu cầu tối thiểu.
Về phía các sàn môi giới, hoạt động tuyển dụng trong thời gian tới sẽ đi kèm với sự đầu tư bài bản hơn cho công tác đào tạo nhân sự. Tuy nhiên, bản thân mỗi môi giới cũng phải thích ứng nhanh, nếu không muốn bị bỏ lại phía sau trong cuộc sàng lọc khốc liệt của thị trường.
Tại Mỹ, các hệ thống như Dịch vụ niêm yết đa dạng (Multiple Listing Service) cùng dữ liệu từ Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở cung cấp nguồn thông tin toàn diện về thị trường địa ốc, góp phần nâng cao tính minh bạch và hiệu quả giao dịch.
Tại Anh, Cơ quan Đăng ký đất đai cùng các quy định bắt buộc công bố thông tin từ các đại lý bất động sản đã duy trì một thị trường minh bạch, củng cố niềm tin của cả người mua lẫn người bán. Bên cạnh đó, Đạo luật Tội phạm kinh tế yêu cầu các thực thể nước ngoài có lợi ích liên quan đến bất động sản tại Anh phải đăng ký và công bố chi tiết về chủ sở hữu thực sự.
Trong khi đó, Nhật Bản duy trì sự minh bạch của thị trường địa ốc thông qua Hệ thống Mạng lưới thông tin bất động sản (Japan’s Real Estate Information Network System), cùng các quy định công bố chi tiết về giao dịch nhằm tăng cường niềm tin và giảm thiểu gian lận. Chính phủ Nhật Bản cũng đang nỗ lực xây dựng hồ sơ dữ liệu giao dịch cho toàn bộ bất động sản hiện có, bao gồm cả giá bán trong quá khứ, để công chúng có thể tiếp cận.
