Căn hộ tồn kho: 18.000, 20.000 hay 35.000…?
Trước khó khăn của thị trường bất động sản, tháng 4/2012, Bộ Xây dựng đã có công văn gửi các Sở Xây dựng, yêu cầu báo cáo về lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. Từ câu chuyện này, thời gian qua, trên thị trường xuất hiện khá nhiều con số hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản do cơ quan quản lý nhà nước và các đơn vị nghiên cứu thị trường công bố.
Tại TP. HCM, theo số liệu tổng hợp của Sở Xây dựng Thành phố, hiện lượng căn hộ tồn kho vào khoảng 20.000 căn. Cùng thời điểm này, bộ phận nghiên cứu thuộc Dragon Capital lại công bố một con số khác, 35.000 căn hộ. Còn số liệu khảo sát mới đây nhất của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE, lượng căn hộ tồn kho tại TP. HCM là 18.000 căn, Savills Việt Nam là 14.500 căn được chào bán bởi hơn 100 dự án. Trước đó, một báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tính đến cuối quý II/2012, Hà Nội tồn kho trên 100.000 căn hộ, TP. HCM tồn kho hơn 47.000 căn hộ.
Việc xác định chính xác lượng hàng tồn kho trên thị trường sẽ giúp các cơ quan chức năng nắm bắt được tình hình, từ đó tìm ra những giải pháp tháo gỡ cho thị trường, doanh nghiệp. Tuy nhiên, nhìn vào những con số báo cáo về hàng tồn kho bất động sản kể trên, hiểu thế nào là hàng tồn là vấn đề mà dường như chỉ có đơn vị công bố thông tin mới biết được.
Trao đổi với ĐTCK, ông Trương An Dương, Trưởng bộ phận nghiên cứu Công ty Savills Việt Nam cho rằng, sở dĩ có sự khác nhau giữa số liệu căn hộ tồn kho mà các đơn vị công bố là do có sự khác nhau về cách tính. “Con số 14.500 căn hộ mà Savills công bố, chúng tôi không dùng từ đây là hàng tồn kho mà là số lượng căn hộ đang được chào bán ra thị trường nhưng chưa có khách hàng mua”, ông Dương nói. Tương tự, ông Adam Bury, Phó giám đốc CBRE cũng cho rằng, con số 18.000 căn hộ mà CBRE công bố cũng là số căn hộ đang được các dự án chào bán trên thị trường nhưng chưa có khách mua.
Theo ông Trần Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Nhà Việt
Còn theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, số liệu hàng tồn kho được nhiều đơn vị đưa ra gần đây làm rối cả thị trường. “Phần lớn lượng hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản hiện nay rơi vào các dự án căn hộ cao cấp. Các dự án này không bán được sản phẩm xuất phát từ 2 lý do: đơn giá đầu tư quá cao và diện tích căn hộ lớn, dẫn đến giá trị một căn hộ quá cao. Thời gian qua, một số dự án căn hộ cao cấp đã giảm giá bán từ 30 - 50% so với thời điểm thị trường sốt nóng, nhưng vẫn không bán được hàng. Trước đây, những dự án này bán tốt là nhờ giới đầu tư mua đi bán lại, còn hiện nay thị trường đang thuộc về người có nhu cầu thực về nhà ở với căn hộ có mức giá từ 1,5 tỷ đồng trở xuống”, ông Đực nói.
Hàng tồn kho không lớn so với nhu cầu
Mới đây, Sở Xây dựng TP. HCM đã có một cuộc khảo sát tại 34 dự án phát triển nhà ở nhằm tìm ra giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư. Kết quả cho thấy, trong số 34 dự án được khảo sát, có 11 dự án được xây dựng hoàn thành, với tổng cộng 3.021 căn hộ. Trong số đó, 2.029 căn hộ đã được bán, số căn chưa bán được là 992 (tương tứng tỷ lệ 32,8%).
Trao đổi với ĐTCK, ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAG), một trong những đơn vị có số lượng dự án căn hộ lớn nhất TP. HCM khẳng định, hiện HAG không có căn hộ tồn kho. Theo ông Đức, chỉ khi dự án được xây dựng hoàn chỉnh nhưng không bán được hàng thì mới được gọi là hàng tồn kho. Còn trường hợp dự án đang được xây dựng và khách hàng đăng ký mua, nhưng có thể do sự khó khăn về tài chính, họ chưa trả được tiền cho chủ đầu tư thì không thể gọi là hàng tồn kho.
Nhìn nhận về tình hình thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn cho rằng, thực tế, thị trường không đóng băng như nhiều người nghĩ. “Thống kê sơ bộ, trong gần 3 tháng qua, chỉ tính riêng thị trường khu vực quận Gò Vấp, Tân Phú, có hơn 1.000 căn hộ được giao dịch thành công. Những căn hộ này tập trung ở những dự án có tiến độ xây dựng tốt. Điều này cho thấy, nhu cầu nhà ở hiện nay rất lớn. Chỉ cần thị trường phục hồi, nguồn cung căn hộ hiện không thấm vào đâu”, ông Thành nói.
Tương tự, theo ông Trương An Dương, trong thời điểm khó khăn của thị trường hiện nay, do tình hình kinh tế khó khăn, có thể nguồn cung căn hộ hiện nay là nhiều. Tuy nhiên, so với nhu cầu thực tế thì không nhiều. Dân số TP. HCM mỗi năm trung bình tăng 2 - 3%, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. 8 tháng đầu năm nay, Sở Xây dựng Thành phố đã cấp giấy phép xây dựng cho các dự án với quy mô 20.000 căn hộ. Chỉ cần thị trường khởi sắc trở lại, nguồn cung hiện tại sẽ được hấp thụ nhanh chóng.
| “Hàng tồn kho không nhiều”
Ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch HĐQT CTCP Đức Khải
Hiện trên địa bàn TP. HCM có khá nhiều dự án căn hộ. Tuy nhiên, số dự án được chủ đầu tư xây dựng bài bản, đúng tiến độ không nhiều. Khái niệm hàng tồn kho, theo tôi phải tính đến những dự án được các chủ đầu tư chú tâm xây dựng, nhưng không bán được hàng. Còn với những dự án mới chỉ xây dựng xong phần móng, rồi huy động vốn khách hàng, sau đó vì không huy động tiếp được nên ngưng hẳn triển khai thì không nên xem là hàng tồn kho. Thực tế, những dự án triển khai đúng tiến độ đều bán hàng rất tốt. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khách hàng sẽ nhìn vào thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư để quyết định việc mua hàng. “Có thể sắp tới, bất động sản là kênh trú ẩn tốt cho nhà đầu tư”
Ông Trần Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Nhà Việt Nam
Lấy giả thiết, TP. HCM đang tồn kho 35.000 căn hộ, thì đây không phải là con số quá lớn khi so sánh với quy mô dân số của Thành phố. Chỉ cần thị trường phục hồi, nguồn cung này sẽ được tiêu thụ. Đó là chưa kể, thời gian qua lạm phát tăng cao, các mặt hàng khác đều tăng, nhưng bất động sản giảm giá, khả năng đây sẽ kênh trú ẩn tốt cho các nhà đầu tư. |
