Cần dỡ bỏ các rào cản hạn chế quyền khởi kiện của người mua nhà
Bùi Văn Đại, 170 Trần Phú, Hà Đông, Hà Nội
Bài viết đã nói đúng được tình cảnh của những người mua căn hộ gọi là chung cư cao cấp đã nộp đủ tiền mà nhà chẳng được nhận. Hiện nay, tôi và một nhóm khách hàng đang tiến hành khởi kiện CTCP Bất động sản Thăng Long, có địa chỉ tại số 4, lô 1 đường Vũ Phạm Hàm, Trung Yên, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội ra Tòa án Nhân dân quận Cầu Giấy, Hà Nội để đòi lại tiền mua căn hộ.
Đây là chủ đầu tư của Dự án Toà nhà hỗn hợp văn phòng, chung cư cao cấp Sông Đà - Hà Đông tại Trần Phú Hà Đông. Dự án này đã từng ngừng thi công từ cuối năm 2011, xây dựng cầm chừng đến tầng 13/34 tầng và dừng thi công hẳn từ cuối năm 2012. Quá trình đi kiện của chúng tôi gặp vô cùng khó khăn do phải đi lên, đi xuống Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội xin được bản sao Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của DN này. Hiện nay, Hồ sơ của nhóm khách hàng chúng tôi đã được Tòa án thụ lý, mặc dù vậy, mỗi khách hàng cũng phải nộp tạm ứng đến 50 - 70 triệu đồng cho Tòa. Vụ án sẽ được đưa ra xét xử vào tháng 5/2013. Khi đến làm việc với DN để hỏi về tiến độ thi công và bàn giao nhà cho khách hàng theo lịch là tháng 7/2012, chúng tôi thấy thật khôi hài khi nghe được câu chuyện lãnh đạo DN này đi công tác đã bắt nhân viên phải đăng ký vé máy bay hạng Thương gia cho mình. Tôi nghĩ, khách hàng cần mạnh tay khởi kiện và cơ quan nhà nước lên dỡ bỏ các rào cản hạn chế quyền khởi kiện của người mua nhà, căn hộ và việc xử lý nghiêm minh của pháp luật thì may ra thị trường bất động sản mới trở lên lành mạnh được.
“Cần có sự vào cuộc của cơ quan nhà nước và báo chí”
Minh Ngọc, Đại học Bách Khoa Hà Nội
Cá nhân tôi cho rằng, cần có sự tích cực vào cuộc của các cơ quan nhà nước và các cơ quan báo chí trong việc bảo vệ quyền và lọi ích của người mua nhà/căn hộ, loại bỏ các chủ đầu tư làm ăn chộp dựt, lừa đảo, lạm dụng tín nhiệm. Cụ thể:
- Tất cả các dự án BĐS, khi tiến hành bán, chủ đầu tư phải làm hợp đồng theo đúng mẫu quy định và dăng ký Hợp đồng mẫu dùng để ký kết với khách hàng với cơ quan nhà nước (Bộ Xây dựng). Các hợp đồng nếu vi phạm các quy định của pháp luât,hay dành nhiều điều khoản có lợi cho chủ đầu tư, thiếu điều khoản cơ bản liên quan đến trách nhiệm chủ đầu tư... cần được Tòa án tuyên bố ngay là vô hiệu và yêu cầu hoàn trả tài sản ngay cho người mua.
- Miễn nộp tạm ứng án phí đối với người mua nhà, căn hộ là người khởi kiện DN BĐS; xem xét miễn cả các quy định về lệ phí thi hành án khi nhận lại tài sản. Tính toán các chi phí này thuộc về trách nhiệm của DN BĐS thua kiện.
- Bộ Tư pháp cần khẩn trương ban hành hướng dẫn việc cung cấp thông tin, thực hiện phong tỏa, khấu trừ tài khoản, lương, thu nhập của người phải thi hành án dân sự để đảm bảo việc thi hành án khi tuyên án sau này.
- Các cơ quan báo chí cần liên kết, xây dựng hệ thống thông tin về DN và dự án BĐS để qua đó, người mua có điều kiện kiểm tra thông tin về năng lực, uy tín của chủ đầu tư trước khi tiến hành mua bán nhà, căn hộ. Liệt kê các dự án "đen", những DN BĐS không có năng lực thực hiện.... nhằm góp phần làm lành mạnh thong tin về thị trường BĐS.
“Người cản trở việc cung cấp thông tin có thể bị truy cứu”
Dương Đức Tuấn, Bộ Tư pháp
Bộ Tư pháp đã hoàn thành thông tư liên tịch hướng dẫn việc cung cấp thông tin, thực hiện phong tỏa, khấu trừ tài khoản, lương, thu nhập của người phải thi hành án dân sự để đảm bảo việc thi hành. Trong đó, có quy định, người nhận yêu cầu cung cấp thông tin nếu sai phạm, tùy từng trường hợp, bị xử phạt vi phạm hành chính, xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.
Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn cản trở việc cung cấp thông tin, việc phong tỏa, khấu trừ tài khoản, thu nhập của bên thua kiện để đảm bảo thi hành án, tùy từng trường hợp, bị xử phạt vi phạm hành chính, xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Ngoài ra, nếu gây thiệt hại, cán bộ trục lợi còn phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Hy vọng những quy định trên sớm được ban hành sẽ giúp làm lành mạnh thị trường BĐS, loại bỏ các chủ đầu tư bất tín, lừa dảo, chụp dựt.
“Không DN BĐS nào đăng ký Hợp đồng mẫu”
Lý Anh Tuấn, Bộ Công Thương
Theo hướng dẫn tại Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/2/2009 thì Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư thực hiện theo Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này để áp dụng đối với trường hợp mua bán căn hộ nhà chung cư lần đầu trong dự án đầu tư xây dựng mà bên bán là tổ chức kinh doanh nhà ở. Đối với việc mua bán các phần sở hữu riêng khác trong nhà chung cư thì cũng có thể áp dụng những nguyên tắc nêu tại Điều này và Mẫu hợp đồng quy định tại Phụ lục Thông tư này để thực hiện.
Về sau này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg về việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung ngày 13/1/2012. Quyết định này đã có hiệu lực từ ngày 1/3/2012 có quy định về mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp phải đăng ký với Cục Quản lý Cạnh tranh. Tuy nhiên, không có một DN BĐS nào thực hiện thủ tục đăng ký Hợp đồng mẫu với Cục Quản lý Cạnh tranh bởi lẽ, chắc chắn sẽ bị từ chối và DN cũng chẳng dại gì đăng ký. Riêng việc tuân thủ mẫu Hợp đồng mua bán của cơ quan quản lý nhà nước là Bộ Xây dựng như Thông tư 01 nói trên cũng không được các DN này thực hiện, thì nói gì đến việc gửi đi đăng ký tại Cục Quản lý Cạnh tranh.
“Nhiều Hợp đồng mua bán vi phạm nghiêm trọng các quy định”
Nguyễn Văn Vinh, Tòa án nhân dân TP. Hà Nội
Thực tiễn tố tụng thời gian qua cho thấy, không có bất cứ một chủ đầu tư bất động sản nào lại đi đăng ký Hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ chung cư (với những điều khoản có lợi cho những DN, đẩy người mua vào thế bí) với Cục Quản lý Cạnh Tranh (Bộ Công thương). Trong báo cáo tổng kết của các Tòa án cấp quận gửi về TAND TP. Hà Nội, nhiểu HĐMB căn hộ vi phạm nghiêm trọng các quy định của cơ quan quản lý nhà nước (Bộ xây dựng) về Hợp đồng mẫu vì có những điều khoản đẩy người mua vào thế bí, không thể khởi kiện được. Chỉ có một số ít DN BĐS có uy tín (Vincom...), có tham vấn của các công ty nghiên cứu thị trường nước ngoài (Savills, CBRE), thì HĐMB mới tuân thủ quy định của Bộ xây dựng. Theo tôi, thách thức lớn nhất khiến người khởi kiện "nản" kiện đó chính là công tác thi hành án khi mà chủ đầu tư chẳng còn một xu để thanh toán cho người thắng kiện. Thậm chí, DN BĐS còn kháng cáo lên Tòa án cấp cao hơn nhằm kéo dài thời hạn xét xử ở cấp phúc thẩm, qua đó trốn tránh nghĩa vụ thanh toán của mình.
