Cuộc săn lùng những "tấc đất vàng" nội đô cuối cùng

Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân cho biết, 15 năm qua, diện tích nội thị tăng 4,5 lần (từ 40km2 lên 178km2). Đất ở, đất cơ quan, đất y tế... tăng 165%-235% nhưng đất giao thông, đất nghĩa trang, đất cho rác thải vẫn "khiêm tốn" ở mức 48%, trong khi diện tích Thủ đô vẫn chỉ có vậy! Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên thì khẳng định: "Với tốc độ phát triển như hiện nay, đến năm 2010 Thủ đô Hà Nội sẽ hết quỹ đất (nếu còn thì cũng là đất không sử dụng được, khả năng sinh lời rất thấp)".

Đất "vàng" hé lộ ở nơi... khó ngờ!?

Chắc rằng, chẳng phải đến khi các Bộ trưởng công bố những dữ liệu này, giới đầu tư bất động sản mới "sực" hiểu ra điều đó! Hơn bất cứ một ngành nghề nào khác, các "đại gia nhà đất" tỏ ra nhạy cảm nhất với sự ngày càng eo hẹp, căng thẳng của thị trường bất động sản. Họ thấm nhuần chân lý "đất là cái không thể sản xuất được ra, sinh sôi thêm ra trên thế giới này" và nhất là đất đai nội thị lại càng đúng như "gà đẻ trứng vàng" (mà các đại biểu Quốc hội từng ví)...

Không thể kinh doanh bất động sản kiểu "mạo hiểm" lấn sông, lấn biển để làm dự án; không cảm thấy khả thi khi khai thác "cõi âm" bởi qui hoạch ngầm chưa có, đồng thời chưa hướng được thói quen cộng đồng "chui" vào nghỉ ngơi, mua sắm trong lòng đất... nên xem ra việc xây các công trình ngầm chỉ thích hợp cho bãi đỗ xe và tàu điện; cũng ngại cải tạo chung cư cũ dù đắc địa bởi phải "va chạm" với dân, tính toán từng phần trăm (%) đồng thuận, rồi lo nhà cho dân ở tạm, đón dân đi, đưa dân về,... nhiều nhà đầu tư vừa khám phá ra đất vàng "dạng tiền chế" ở những nơi thoạt trông có vẻ "búi xùi"!

Đó là nền những nhà máy cũ, cơ sở sản xuất trong nội thị sắp phải di dời ra ngoại thành theo chủ trương chung. "Đóng đô" từ vài chục năm nay tại Hà Nội, các nhà máy "vang bóng một thời" này thường chiếm những diện tích lớn, vuông vức, đôi khi là cả một ô phố với nhiều mặt tiền (không mỏng như những ô đất dành xây tập thể lắp ghép cũ) và đường sá xung quanh khá rộng rãi, ổn định (được hình thành phù hợp với "lịch sử" vận chuyển hàng hóa ra, vào nhà máy).

Thống kê chưa đầy đủ, Hà Nội hiện có khoảng 1.000 nhà máy, cơ sở sản xuất trong diện phải di dời. Từ năm 2003, UBND TP Hà Nội đã ra Quyết định nêu rõ diện tích đất của các đơn vị sau di chuyển được ưu tiên xây dựng các công trình công cộng (trường học, vườn hoa…) và một phần sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ. Đối với phần diện tích đất sau khi di chuyển dùng để xây dựng công trình công cộng, đơn vị đang sử dụng đất được nhận tiền bồi thường theo qui định về giải phóng mặt bằng của Chính phủ.

Ngoài ra, đơn vị đang sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua bán đấu giá đối với phần diện tích dành để xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ và được hưởng 50% giá trị thu được, phần còn lại nộp vào ngân sách thành phố.

Đầu năm 2007, Chính phủ có thêm Quyết định 09/2007/QĐ-TTg về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước, qui định: "Số tiền thu được từ bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với cơ sở nhà, đất của tổ chức kinh tế phải di dời (sau khi trừ đi phần chi phí tổ chức đã đầu tư vào đất nhưng chưa thu hồi được, các chi phí khác liên quan đến việc bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được hỗ trợ cho tổ chức kinh tế phải di dời. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định sau khi được HĐND cùng cấp cho ý kiến về chủ trương xử lý chung hoặc có nghị quyết giao cho UBND cấp tỉnh quyết định nhưng không quá 30% số tiền thu được và mức tối đa không quá 5 tỉ đồng".

Phát biểu trước cuộc họp với Chính phủ, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho rằng 5 tỉ đồng hỗ trợ (trên) không đủ cho các đơn vị thực hiện di dời, tuy nhiên lãnh đạo Bộ liên quan đã khẳng định 5 tỉ này chỉ nhằm hỗ trợ việc di chuyển mà thôi.

Đổi nhà máy ô nhiễm lấy cao ốc quá tải dân số?

Đón nhận chủ trương này, giới đầu tư "không ai bảo ai" âm thầm săn lùng các cơ sở sản xuất, nhà máy trong nội đô đang đứng trước nguy cơ "bật bãi". Nhà máy càng hoành tráng, càng "phát lộ" nhiều đất "vàng", vị trí càng đắc địa thì dãy nhà đầu tư xếp hàng càng dài... Loạt công ty cổ phần mới tinh ra đời không "che giấu" mục đích chính là nhắm vào các nhà máy trong nội đô sắp chuyển.

Một nhà đầu tư "hé mở": Ông đang phải mặc cả với nhà đầu tư khác còn nhanh chân hơn ông để "tiếp cận đất đai" một dự án dự kiến triển khai trên nền cũ một nhà máy ngay gần hồ Hoàn Kiếm, với mức hàng chục tỉ đồng!? Ông cũng thấy rằng nhà đầu tư "đi tắt đón đầu" kia đòi giá như vậy hơi cao nhưng vẫn gắng theo đuổi vì rất "máu" mảnh này.

Tại Hà Nội giờ đây, nhiều nhà máy, cơ sở sản xuất chưa biết bao giờ mới dời đi nhưng đã lũ lượt doanh nghiệp "đăng ký xí phần". Điển hình là khu Nhà máy cồn rượu tại 94 Lò Đúc (Hai Bà Trưng) với những mặt tiền đắc địa trải dài nhiều phố trung tâm, như: Nguyễn Công Trứ, Lò Đúc... từng được lên kế hoạch thay thế bằng Khu liên cơ quan hành chính TP và nhiều nhà vườn, thu hút sự chú ý của khá đông nhà đầu tư lớn nhỏ. Khi Khu tập thể Nguyễn Công Trứ gần đó được cải tạo, quỹ đất nhà máy này hứa hẹn tạo nên những khu liên hoàn, hài hòa cảnh quan với "đô thị mới" Nguyễn Công Trứ.

Tuy nhiên, gần đây nhất, TP đã ra Thông báo 399/TB-UBND giao Sở QH-KT điều chỉnh lại qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 (đã được phê duyệt tháng 8/2006) toàn bộ khu này theo hướng khác (không có Khu liên cơ quan và các nhà vườn nữa), đồng thời Sở KH&ĐT kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ dự án này (trong đó đặc biệt chú ý đến sự phù hợp của các thỏa thuận, hợp đồng giữa Công ty CP Rượu HN và Công ty CP Kinh doanh dịch vụ nhà so với các qui định của Nhà nước và TP).

UBND TP cũng vừa thống nhất về chủ trương để Công ty TNHHNH 1 TV Cơ khí HN di dời cơ sở sản xuất tại 74 Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân) ra khỏi khu dân cư và hợp tác với các doanh nghiệp khác (Công ty CP Vincom, Công ty CP Vinpearl, Công ty TNHH Dịch vụ tổng hợp và đầu tư HN) lập dự án đầu tư xây dựng khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại, siêu thị, căn hộ cao cấp...

Ngày 27/11/2007 qua, diện tích 26.378,3m2 đất của Nhà máy Cơ khí 120 tại 609 Trương Định (quận Hoàng Mai) cũng vừa được UBND TP thống nhất về chủ trương di dời và hợp tác với Công ty TNHHNN 1 TV Sông Đà 1 lập dự án đầu tư xây dựng Khu tổ hợp văn phòng, chung cư cao cấp kết hợp trung tâm thương mại...

Cho đến thời điểm này, hầu như chưa một nhà máy, cơ sở sản xuất nào tại nội thành Hà Nội khi có ý định dời đi được chuyển thành vườn hoa, trường học, khu vui chơi công cộng, câu lạc bộ, tượng đài (những cái khu vực nội đô thực sự đang thiếu) hay thậm chí, để mở một con đường thông thoáng... Nhà máy dời đi, khu vực đó thoát được ô nhiễm tiếng ồn, khí, thải... thì lại đối mặt với sự quá tải về dân cư khi các cao ốc mới hình thành...

Bộ trưởng Tài nguyên - Môi trường Phạm Khôi Nguyên nhấn mạnh: "Hà Nội ngày nay có quyền chọn các nhà đầu tư theo ý mình. Đầu tư vào Hà Nội hiện nay phải bằng những công nghệ cao, không gây ô nhiễm và sinh lợi lớn. Giá trị sinh lời hiện nay của đất đai Hà Nội rất cao, nhưng không phải vì thế mà xây quá nhiều nhà cao tầng, chung cư tại trung tâm, kéo dân về, không còn chỗ nào cho giao thông! Theo tôi, sau này qui hoạch lại, khu nội đô nên tập trung cho dịch vụ, không nên phát triển quá nhiều các khu dân cư".

Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Hồng Quân thì nhận định: "Sắp hết đất rồi, các nhà đầu tư rất muốn thay đổi hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao ở những đô thị tập trung - nhưng trước hết phải theo qui hoạch, mà qui hoạch chi tiết do chính quyền địa phương phê duyệt. Không thể có chuyện xin - cho từng dự án, từng cơ sở sản xuất!... Xây dựng đô thị có đặc thù riêng, khác với xây dựng công trình. Để thực hiện một dự án phát triển đô thị, chính quyền phải duyệt qui hoạch. Qui hoạch là quyền của Nhà nước. Qui hoạch 1/500 trong dự án có thể do chủ đầu tư lập, nhưng phải do chính quyền duyệt. Trong một dự án phát triển đô thị có 2 việc chính quyền phải làm: duyệt qui hoạch và thỏa thuận cơ chế, còn tiền do nhà đầu tư bỏ ra".

Đó là chưa kể đến việc để "hé lộ" được đất vàng trong nội đô, các khu công nghiệp bị dãn ra ngoài thì lại "động chạm" đến các khu đô thị của tỉnh bên cạnh, vì nói như Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải - "mép tỉnh mình có khi lại gần trung tâm tỉnh bạn". Cách đây vài năm, đại biểu Quốc hội Nguyễn Đình Xuân từng có câu nói nổi tiếng: Di dời nhà máy khỏi đô thị hiện nay tức là "đổ ô nhiễm từ nơi này sang nơi khác"!

Vậy là, để "vét" được chút "đất vàng" cuối cùng đang ẩn mình dưới "bề nổi" nhà máy, cơ sở sản xuất cũ - là một bài toán không đơn giản với đơn vị di dời, nhà đầu tư, các sở, ngành, TP và có khi cả các tỉnh lân cận! Có được "đất vàng" khó khăn như vậy, sử dụng chút "đất vàng" còn lại ấy thế nào càng cần thận trọng gấp bội - để Thủ đô bé nhỏ không rơi vào tình trạng "tránh vỏ dưa gặp vỏ dừa", thoát ô nhiễm này thì lại "gánh" thêm ô nhiễm mức cao hơn, không chỉ ảnh hưởng một khu vực chuyên biệt nào mà đe dọa sự phát triển bền vững của cả cộng đồng đô thị.