Theo ông Lê Hoàng Châu - phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, trong các đợt tăng giá đất vừa qua, hưởng lợi nhiều nhất là những người đầu tư thứ cấp.
Ông dẫn chứng: ở dự án khu dân cư Him Lam (quận 7) hiện nay có nền đất đã vọt lên 31-32 triệu đồng/m2, có nền đã sang tay qua 4-5 lần, trong khi giá gốc chủ đầu tư bán ra chỉ từ 10-12 triệu đồng/m2. Ông nói khoản chênh lệch này rơi vào túi những người đầu tư thứ cấp và không được ghi trong các hợp đồng chuyển nhượng. Họ không phải chịu khoản thuế nào đối với Nhà nước. Nếu tiếp tục kéo dài, những người này càng được hưởng lợi. Do vậy cần có qui định điều tiết thuế các khoản chênh lệch này để đầu tư cho việc khác.
Ông Châu thông tin thêm ngay cả các chủ đầu tư muốn làm dự án hầu hết không được mua từ chủ đất gốc mà phải qua trung gian. Đó là những người mua đi bán lại. Các trung gian này tìm nhiều cách để ép chủ đầu tư, khiến dự án kéo dài, khó triển khai.
Thiếu nguồn cung?
Nhận định về các “cơn sốt” nhà đất vừa qua, ông Nguyễn Văn Đực - phó giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành - cho rằng đó là điều bất thường của thị trường BĐS. Kể cả những nước giàu nhất thế giới cũng chưa từng xảy ra tình trạng chen lấn tranh mua căn hộ trị giá hàng trăm ngàn đôla. Bản chất của vấn đề là do nguồn cung đang thiếu. Vì thiếu thốn nên mới xảy ra đầu cơ. Một số người mua nhà đất lợi dụng chuyện này làm lũng đoạn thị trường.
Ông Đực nói sở dĩ nhà cao cấp người ta tranh mua nhiều do lợi nhuận cao hơn. Giải quyết bài toán này chỉ còn cách tăng nguồn cung, kể cả căn hộ cao cấp và căn hộ cho người thu nhập thấp. Để làm chuyện này không dễ dàng, lâu lâu các cơ quan lại “quăng” ra qui định, “siết” các doanh nghiệp khiến dự án không ra hàng được, cản trở thị trường BĐS phát triển. “Cái cần làm ngay là cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà đất, rút ngắn thời gian làm dự án” - ông kết luận.
Bổ sung ý kiến này, ông Nguyễn Ngọc Tiên - trưởng phòng nghiên cứu thị trường Công ty TNHH địa ốc Phúc Đức - nói muốn triển khai dự án nhanh nhất cũng phải 2-3 năm. Không ít trường hợp phải mất đến mười năm, làm nguồn cung khan hiếm. Ông Tiên cho biết hiện nay sản phẩm giao dịch trên thị trường chủ yếu là các dự án cũ nên khi có dự án mới là mọi người tranh mua. Cung cầu mất cân đối dẫn đến chênh lệch giá quá lớn.
Qui định còn bất cập
Theo giám đốc Công ty Vinaland Trần Minh Hoàng, nghị định 153 hướng dẫn Luật kinh doanh BĐS yêu cầu doanh nghiệp phải có số vốn tối thiểu 6 tỉ đồng. Đối với doanh nghiệp môi giới thì số tiền này khá lớn, còn với doanh nghiệp kinh doanh thì khoản tiền này quá nhỏ. Ông không hiểu căn cứ nào để đưa ra con số này.
Ông đồng tình với qui định là phải bảo vệ khách hàng, vì huy động vốn là bán tài sản hình thành trong tương lai. Nếu việc huy động vốn của doanh nghiệp không rõ ràng thì người mua sẽ chịu thiệt thòi. Tuy nhiên ông Hoàng cũng cho rằng yêu cầu chủ đầu tư triển khai xây dựng hạ tầng mới được huy động vốn là quá khắt khe. Lẽ ra chủ đầu tư giải phóng mặt bằng xong, thỏa thuận qui hoạch kiến trúc thì có thể huy động vốn.
Còn theo ông Đực, nếu làm theo qui định thì tất cả doanh nghiệp không dám huy động vốn, dự án không triển khai được và thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến các “cơn sốt” nhà đất mới nữa.
Một ý kiến lại nói rằng nghị định hướng dẫn Luật kinh doanh BĐS qui định: nếu chủ đầu tư chậm giao nhà đất phải trả lãi cho khoản tiền ứng trước, tương đương lãi suất ngân hàng. Ông nói nếu làm theo cách này thì các chủ tư đều sẵn sàng. Ông cho rằng đây là vấn đề dân sự cần có sự thỏa thuận của hai bên, không giải quyết được thì đưa ra tòa án phân xử. Nếu không, khi đất lên giá thì chủ đầu tư có thể chấp nhận “lật kèo”, trả tiền lại cho khách hàng. Khi đó khách hàng phải chịu thiệt.
