Bơm vốn cho...nhu cầu ảo!
Năm 2007, các NHTMCP đồng loạt tăng vốn và mở rộng tín dụng. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt về thị phần, cho vay lĩnh vực BĐS đã mở ra hướng kinh doanh mới mang lại nguồn thu góp phần vào lợi nhuận cho các NH. Quý III/2007, các NHTMCP, nhất là các NHTMCP của TP.HCM đua tranh cho vay BĐS.
Vốn đầu tư vào các KCN, khu đô thị và cho vay tiêu dùng trong lĩnh vực BĐS tăng lên, điều kiện cho vay cũng dễ dàng hơn. Với vốn của các NH đổ vào, thị trường BĐS trở lên sôi động. Giá nhà, đất nhiều nơi tại TP.HCM đã tăng lên đến mấy trăm phần trăm. Một khối lượng vốn lớn của các NH và dân cư đã đổ vào thị trường này.
Dư nợ toàn hệ thống NH cho vay vào BĐS đến đầu năm 2008 đã lên tới trên trăm ngàn tỷ đồng. Hơn 20 NH có dư nợ cho vay kinh doanh BĐS trên 20%/tổng dư nợ, trong số này chủ yếu là các NHTMCP của TP.HCM. Không chỉ các NĐT thuộc khu vực kinh tế tư nhân, theo một NHTMCP thì có nhiều tập đoàn, tổng công ty lớn tham gia đầu tư vào BĐS mà nguồn vốn chủ yếu lại là vay NH.
Nhận xét về thời kỳ này, Tiến sĩ Nguyễn Quang, chuyên gia LHQ (UN-Habitat): "Chi phí sử dụng vốn bằng tiền VN rất rẻ (lạm phát tới hơn 15% những lãi suất gửi NH chỉ khoảng 8%) vì vậy, các NĐT rút tiền ra và cũng vay từ NH để đổ vào BĐS. Tất cả những điều đó dẫn đến cầu đất đai, cầu BĐS tăng cao kéo theo sự gia tăng chóng mặt của giá đất, đặc biệt là các TP lớn. Nhưng đây không phải cầu thật mà là cầu ảo, khi mọi đối tượng công ty hay cá nhân đều nghĩ có thể tìm kiếm lợi nhuận trong thị trường BĐS".
Đến đầu tháng 2/2008, khi NHNN thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, hút tiền từ lưu thông về để kiềm chế lạm phát, tình trạng các NHTM khan hiếm tiền đồng. Dấu hiệu thị trường BĐS “xì hơi” sau khi giá đã bị đẩy lên quá cao. NHNN khuyến cáo và đưa ra tín hiệu sẽ kiểm soát chặt chẽ dư nợ cho vay BĐS… đã làm cho nguồn vốn cho vay BĐS của các NH giảm hẳn.
Từ tháng 6/2008 đến nay, nhiều NH đã ngừng cho vay lĩnh vực BĐS, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Họ đang cố gắng giảm dần dư nợ cho vay BĐS bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ. Đánh giá lại tài sản bảo đảm là BĐS, đôn đốc khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm hoặc giảm bớt dư nợ nhằm giảm tỷ lệ dư nợ cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm để giảm thiểu rủi ro thu hồi vốn cho NH.
Đến cuối tháng 6/2008, so cuối quý I/2008, dư nợ cho vay BĐS nhiều NH, nhất là các NHTMCP giảm rõ rệt. Chỉ tính riêng địa bàn TP.HCM , đến đầu tháng 7/2008, dư nợ cho vay BĐS đã giảm khoảng 3.700 tỷ đồng so cuối quý I/2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS tại Hà Nội cũng giảm khá mạnh. Theo thông tin từ một số NH thì tiền thu nợ cho vay BĐS từ các DN chủ yếu là thu từ các nguồn khác, chứ ít thu được từ chính việc kinh doanh BĐS vì tính thanh khoản của BĐS hiện rất thấp.
NH vẫn đánh giá BĐS là lĩnh vực rủi ro
Tuy không phải bất cứ dự án nào BĐS nào cũng gặp khó khăn, nhưng trong giai đoạn hiện nay, các NH vẫn đánh giá cho vay lĩnh vực BĐS ở VN vẫn còn nhiều rủi ro. Theo một chi nhánh NH liên doanh thì ngoài các rủi ro khách quan do bối cảnh chung nền kinh tế 6 tháng đầu năm 2008, thị trường BĐS VN còn có những rủi ro về cơ chế chính sách (tính kém ổn định, nhiều khe hở cho các hoạt động đầu cơ…) và yếu tố tâm lý của người dân (mua/bán, kinh doanh theo cảm tính, tin đồn…) dễ dẫn đến những biến động khó lường trong kinh doanh BĐS. Khi giá tăng, mọi người tranh nhau mua, khi giá xuống lại cùng nhau bán.
Trên thực tế những người có tiền mua BĐS để sử dụng không nhiều, theo đánh giá của nhiều chuyên gia về BĐS khoảng 80% các NĐT BĐS chỉ làm công việc mua đi, bán lại các dự án, khu đất, căn hộ, biệt thự. Bên cạnh đó có nhiều thông tin sai lệch về quy hoạch tác động trực tiếp đến bên mua - bên bán khiến đẩy giá BĐS tăng rất nhanh và khi đảo chiều thì giảm cũng rất nhanh. Thường thì các NĐT BĐS không thể lường hết những biến động thị trường nên không có những biện pháp đối phó kịp thời. Đây là rủi ro rất lớn đối với các NĐT đầu tư, kinh doanh BĐS bằng nguồn vốn vay, trong đó có vay NH.
Theo các NH, rủi ro thị trường BĐS trong thời gian tới còn có những yếu tố giá, lãi suất... Đại diện một công ty tài chính nói: “Khó khăn lớn nhất hiện nay là do tình hình lạm phát cao, giá VLXD leo thang làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án BĐS. Vì vậy, nợ xấu đối với các khoản vay BĐS sẽ có xu hướng tăng, khả năng thu hồi nợ đến hạn của các TCTD sẽ gặp khó khăn”.
Giám đốc một chi nhánh NHTM Nhà nước nói: "Phần lớn dư nợ cho vay BĐS của NH có tài sản thế chấp là nhà đất. Mặc dù đây được coi là hình thức bảo đảm nợ chắc chắn nhất, nhưng thực tế các tài sản thế chấp là nhà đất cũng chứa nhiều rủi ro như: rủi ro về tính pháp lý của tài sản (giấy tờ sai lệch, giả mạo, không hợp pháp, tài sản có tranh chấp về quyền sở hữu...). Sự mất giá của tài sản thế chấp khi thị trường sụt giảm, tài sản thế chấp không bán được vì ở vào vị trí không thuận lợi, trong quy hoạch của Nhà nước…".
Lãi suất tín dụng cho vay hiện ở mức cao cũng là nguyên nhân ảnh hưởng lớn đến nhu cầu mua sắm nhà cửa của khách hàng do chi phí trả lãi hằng tháng tăng lên đáng kể. Nhu cầu của khách hàng về nhà ở thực sự còn rất lớn nhưng nhiều người ngại vay trong lúc lãi suất NH cao thế này. Anh Đại một người đang có nhu cầu mua nhà ở Hà Nội nói: “Tôi có nhu cầu vay 1 tỷ đồng để mua căn hộ liền kề. Cán bộ NH nói chỉ cho vay kỳ hạn 3 năm, lãi suất 21%/năm. Tính ra hằng tháng ngoài gần 28 triệu tiền gốc phải trả. Riêng tiền lãi tháng đầu tiên là 17,5 triệu đồng. Những tháng tiếp theo tuy lãi có giảm theo số dư nhưng cũng trên chục triệu trong 2 năm đầu. Thôi đành chịu không dám vay nữa”.
Khó khăn sẽ còn kéo dài đến giữa năm 2009
Một công ty tài chính nhận định: “Thị trường BĐS VN đang trong giai đoạn suy giảm kéo dài. Chính sách thắt chặt tiền tệ hạn chế đáng kể tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Nhiều TCTD đã dừng việc cho vay BĐS. Bên cạnh đó, giá nguyên vật liệu tăng cao làm cho giá thành xây dựng tăng, trong khi sức mua chưa có dấu hiệu tăng đáng kể. Vì vậy, thị trường BĐS trong thời gian tới còn nhiều biến động phức tạp”.
Một số NH cho biết, việc tạm ngừng cho vay đối với lĩnh vực BĐS một phần cũng do các NH phải kiềm chế mức tăng trưởng tín dụng theo chỉ đạo. Hiện nay, hầu hết các NH đã ngừng cho vay các dự án BĐS. Một số NH tuy vẫn tiếp tục cho vay để cá nhân thực sự có nhu cầu mua nhà ở, đất ở thì điều kiện vay rất chặt chẽ, nhiều NH chỉ cho vay nếu người vay cầm cố bằng chứng từ có giá (chủ yếu là sổ tiết kiệm).
Một nguyên nhân nữa sẽ khiến dư nợ cho vay BĐS của các NH trong năm 2008 sẽ tiếp tục giảm là trong 6 tháng cuối năm nhiều danh mục, giá trị của các dự án đầu tư công, kể cả các nguồn do các tập đoàn kinh tế, tổng công ty, doanh nghiệp tự huy động và tự quyết định đầu tư trong kết hoạch năm 2008 phải cắt giảm... Bên cạnh đó do lạm phát cao, lãi suất cao nên nhu cầu vay nhà ở, đất ở cũng sẽ không tăng mạnh được.
Còn các NH, đặc biệt là các NHTMCP thì sức ép phải thu hồi nợ cho vay BĐS để giảm tỷ lệ nợ xấu, giảm trích lập dự phòng rủi ro làm tăng chi phí để đạt mức lợi nhuận kế hoạch năm là rất cao. Tuy nhiên, nếu diễn biến tình hình kinh tế thuận lợi hơn và thị trường tiền tệ không quá căng thẳng thì có thể không diễn ra cảnh giải chấp tài sản bảo đảm là BĐS của các NH một cách ồ ạt trong những tháng tới như lo ngại của nhiều người.
Mặc dù có những khó khăn như vậy, nhưng nhiều NH vẫn nhận định lượng cầu (tiềm năng) về BĐS ở các TP, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM vẫn lớn hơn rất nhiều so với khả năng cung ứng. Trong dài hạn, nền kinh tế VN được đánh giá là sẽ phát triển nhanh, trong đó có lĩnh vực BĐS. Vì vậy, một khi nền kinh tế có dấu hiệu hồi phục và tăng trưởng trở lại, lạm phát được kiềm chế, hệ thống NH được phép mở rộng tín dụng thì BĐS vẫn là đối tượng quan tâm của các NH. Tuy nhiên có lẽ chỉ đến cuối năm 2009 thì vốn tín dụng NH mới lại đổ nhiều vào lĩnh vực này.
