Khó khăn bủa vây, doanh nghiệp kiệt sức
“Thị trường quá khó. Không bán được hàng”, đó là chia sẻ của hầu hết doanh nghiệp địa ốc với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán khi nói về thị trường bất động sản hiện nay.
Ông Lê Tiến Vũ, Giám đốc điều hành Công ty Bất động sản Seareal, người có thâm niên hàng chục năm trên thị trường thốt lên rằng, “chưa bao giờ thấy bất động sản khó khăn như lúc này. Hầu như khách hàng không quan tâm hoặc có quan tâm nhưng không đủ sức mua”. Dẫn chứng, ông Vũ kể về một dự án căn hộ chỉ mấy trăm căn được xây dựng bài bản, vị trí đắc địa ở Bình Dương, giáp ranh với TP.HCM, phải mời nhiều doanh nghiệp môi giới với đội quân bán hàng lên đến hàng trăm người, nhưng suốt gần 3 tháng qua có chưa đến 50 suất đặt cọc.
Có nhiều lý do khiến thanh khoản sụt giảm, song nguyên nhân chính, theo lý giải ngắn gọn của ông Vũ, “dòng tiền lúc này đứng ngoài cuộc vì nhà đầu tư mang nặng tâm lý phòng thủ, còn người có nhu cầu ở thực thì không đủ sức mua”.
Không riêng gì dự án kể trên, theo ghi nhận chung, hầu hết các phân khúc, các khu vực từ TP.HCM đến nhiều địa phương khác đều rơi vào tình trạng cạn kiệt thanh khoản. Giám đốc sàn giao dịch bất động sản thuộc một tập đoàn có tên tuổi ở TP.HCM đang triển khai một dự án tại miền Trung cho biết, hơn 3 tháng trước đây, khi giới thiệu dự án, có hàng ngàn khách hàng quan tâm đăng ký tìm hiểu, nhưng hiện tại, khi dự án chính thức bán hàng, hầu hết đã “bỏ chạy”.
“Hiện nay, tâm lý thị trường đang sụt giảm mạnh, từ người mua nhà ở thực đến nhà đầu tư đều khá dè dặt, dẫn đến việc bán hàng rất khó khăn. Trong khi đó, các kênh huy động vốn đều bị tắc, dẫn đến nguy cơ dự án bị trùm mền, nhất là các dự án nhà ở hình thành trong tương lai”, giám đốc sàn giao dịch này chia sẻ.
Bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh cho rằng, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đang rất đuối bởi nguồn vốn tiếp cận chính từ ngân hàng đã bị hạn chế, với các điều kiện vay thực sự khắt khe như phải có đầy đủ pháp lý 100%, còn khách hàng muốn vay được thì dự án phải bảo đảm đủ điều kiện từ giấy phép xây dựng, có chứng nhận quyền sử dụng đất... mới cho vay đặt cọc. Bên cạnh đó, theo bà Oanh, hiện có thay đổi chính sách, quy định liên quan tới lĩnh vực bất động sản như siết vốn, đánh thuế… đã làm người mua ngần ngại.
Khó khăn của doanh nghiệp địa ốc hiện không chỉ là nguồn vốn, mà còn hàng loạt vấn đề khác, trong đó có câu chuyện thủ tục pháp lý kéo dài. Giám đốc một doanh nghiệp tại TP.HCM đang hợp tác đầu tư dự án nhà phố tại Bà Rịa - Vũng Tàu than thở, gần 2 năm qua doanh nghiệp dồn lực để đầu tư, các bước thủ tục cơ bản đã xong, nhưng dự án vẫn không thể triển khai do bị vướng “chỉ tiêu nhà ở”.
“Chưa biết khi nào dự án mới hoàn chỉnh thủ tục, nhưng tôi đang phải gồng mình duy trì công ty, trả lãi ngân hàng. Đó là chưa kể tình hình thị trường đang khó khăn, chưa biết khi pháp lý hoàn chỉnh, dự án có bán được hàng hay không”, vị giám đốc này lo lắng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phần lớn doanh nghiệp địa ốc hiện nay rơi vào tình trạng không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động. Nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ, giao dịch bị sụt giảm mạnh.
“Kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản là rủi ro và là nguy cơ lớn nhất của mọi doanh nghiệp phải đương đầu. Mặc dù doanh nghiệp vẫn còn tài sản, nhưng do chưa bán được dẫn đến thiếu dòng tiền và có thể bị 'chết trên đống tài sản' của chính mình”, ông Châu nói.
“Gắng sống đến bình minh”
Đó là tên một tác phẩm văn học nổi tiếng thời Xô Viết và được vị giám đốc đang triển khai dự án nhà phố ở Bà Rịa - Vũng Tàu chọn làm định hướng cho mình. Ông bảo, dù khó khăn, thuận lợi là hai mặt của hoạt động kinh doanh và luôn song song xuất hiện, nhưng giờ dù không muốn kêu than vẫn phải kêu vì thực tế là đang kiệt sức, bởi quá nhiều khó khăn đang bủa vây. Đầu quý II/2022, khi tín dụng dành cho bất động sản bị siết chặt, nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn còn kỳ vọng bước sang quý III, nguồn vốn sẽ được nới lỏng. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, động thái nới lỏng tín dụng cho bất động sản vẫn còn khá mờ nhạt, nhiều doanh nghiệp địa ốc phải tính toán đến việc không thể trông chờ vào nguồn vốn ngân hàng mà đi xoay cửa khác.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, trong khó khăn chung của thị trường, một số doanh nghiệp thay vì ngồi chờ nguồn vốn tín dụng khơi thông, thanh khoản thị trường khởi sắc trở lại, đã nỗ lực cơ cấu lại hoạt động, “bắt tay” với các nhà đầu tư nước ngoài để tận dụng lợi thế của nhau. Đơn cử, tới đây, Tập đoàn Danh Khôi và Tập đoàn Tokyu (Nhật Bản) sẽ chính thức ký kết hợp tác chiến lược toàn diện và công bố dự án The Meraki Vũng Tàu.
Theo ông Nguyễn Hữu Quang, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi, việc hợp tác này hứa hẹn tạo sự đột phá cho thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu trong bối cảnh bình thường mới. Trước đó, Công ty cổ phần Hưng Thịnh Land - một trong những trụ cột của Tập đoàn Hưng Thịnh (Hưng Thịnh Corp) cho hay, Công ty mới hoàn tất giao dịch vốn cổ phần trị giá 103 triệu USD với hai quỹ đầu tư Dragon Capital và VinaCapital.
“Đây là nguồn lực hỗ trợ Hưng Thịnh Land tiếp tục thực hiện các định hướng chiến lược, trong đó bao gồm đẩy mạnh sản phẩm nhà ở vừa túi tiền vốn là dòng sản phẩm tạo dựng nên thương hiệu của Hưng Thịnh”, đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ.
Tuy nhiên, không nhiều doanh nghiệp đủ quy mô và sự hấp dẫn vốn ngoại, phần lớn các thành viên thị trường bất động sản hiện vẫn phải trông chờ vào sự “nâng đỡ” từ các chính sách của Nhà nước.
Phát biểu tại Hội nghị Phát triển thị trường bất động sản do Thủ tướng Chính phủ chủ trì diễn ra cuối tuần qua, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có việc mở rộng hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Theo ông Châu, nguồn vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng, là “bà đỡ” để thực hiện dự án nhưng đang bị siết dần theo lộ trình, nên các doanh nghiệp bất động sản đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp. Bên cạnh đó, ở nước ta, thị trường vốn vẫn chưa phát triển đầy đủ, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ REIT quá nhỏ bé, nên các doanh nghiệp bất động sản phải dựa rất nhiều vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nếu “siết” cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ “đứt gẫy” dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ “ngộp thở” và nếu điều này xảy ra, nguy cơ tác động tiêu cực đến nền kinh tế chung là rất lớn.
Như chia sẻ của TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia tại tọa đàm về quản lý đầu tư cá nhân do Báo Đầu tư tổ chức ngày 14/7/2022 rằng, “cứ 1% tăng trưởng bất động sản sẽ tạo ra 1,4% tăng trưởng kinh tế và nếu bất động sản đình trệ thì đừng nói đến kinh tế tăng trưởng”.
Nguy hiểm nhất là thị trường bị mất niềm tin
 |
| Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land |
Theo quan sát của tôi, diễn biến vài tháng trở lại đây đã bộc lộ sự mất niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường, đây chính là “tử huyệt” dễ dẫn đến nguy cơ toàn thị trường bị đóng băng.
Rủi ro của sự thiếu niềm tin là dù dự án có được các doanh nghiệp làm tốt đến mấy cũng không thể bán được hàng, mà nếu doanh nghiệp không bán được hàng đồng nghĩa với kênh huy động vốn từ khách hàng bị tắc.
Thêm vào đó, nguồn vốn tín dụng ngày càng khó tiếp cận hơn, dẫn đến nguy cơ hàng loạt dự án bất động sản bị “trùm mền”. Thực tế này đã từng diễn ra trong cuộc khủng khoảng của những năm 2008-2012. Lúc đó, mặc dù Nhà nước đưa ra hàng loạt gói kích cầu, hao tốn nhiều nguồn lực, nhưng phải mất một thời gian dài thị trường mới hồi phục trở lại.
Liệu cơm gắp mắm
 |
| Ông Trần Lê Thanh Hiển, Tổng giám đốc Danh Việt Group |
Tình hình chung quá khó đoán định nên doanh nghiệp chỉ biết “liệu cơm gắp mắm”, chứ không dám mạo hiểm. Nỗi lo của chúng tôi hiện nay không chỉ là hiệu quả kinh doanh, mà còn đến từ việc thủ tục pháp lý dự án kéo dài, giá nguyên vật liệu không ngừng leo thang, tín dụng bị siết chặt, lãi suất cho vay có xu hướng tăng trở lại…
Câu chuyện siết tín dụng trên thị trường chứng khoán và bất động sản không phải là lần đầu tiên, mà từng diễn ra và mang tính chu kỳ. Một khi thị trường phát triển quá nóng sẽ phải đến lúc có sự điều tiết lại cho phù hợp.
Được biết, hiện nay việc siết tín dụng không phải tất cả, với các dự án tốt, các ngân hàng còn đua nhau cho vay. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là tình trạng pháp lý dự án vẫn bị siết chặt, nên các dự án đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn để đầu tư thực sự chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Doanh nghiệp gồng gánh được tháng nào hay tháng đó
 |
| Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time |
Nếu hiện nay doanh nghiệp nào đủ điều kiện hợp tác với các đối tác có nguồn vốn mang tính dài hạn như quỹ đầu tư, tổ chức tài chính nước ngoài... thông qua việc cổ phần hóa hoặc hợp tác trên từng dự án thì có thể duy trì. Còn lại, nếu doanh nghiệp dùng đòn bẩy quá lớn, muốn tồn tại buộc phải cơ cấu lại hạng mục đầu tư và bán bớt tài sản. Tuy nhiên, với tình thế này thì việc bán các tài sản cũng không dễ dàng.
Thực tế hiện nay cho thấy, tình trạng doanh nghiệp từ môi giới đến các chủ đầu tư đều gặp khó khăn về dòng tiền. Phần lớn các doanh nghiệp môi giới rơi vào tình trạng không có hàng để bán, gồng gánh đủ kiểu để duy trì hoạt động tháng nào hay tháng đó. Trong khi đó, với các chủ đầu tư còn mệt hơn vì áp lực đối mặt với công nợ đối với các đối tác. Lãi vay đè nặng và thu không đủ bù lãi. Từ đó, hệ lụy tất yếu sẽ xảy ra là tiến độ thi công dự án bị đình trệ, khách hàng khiếu nại… Từ nay đến cuối năm, nếu tình hình thị trường không có sự cải thiện, khả năng 50% doanh nghiệp môi giới sẽ biến mất khỏi thị trường, còn các chủ đầu tư phải đối mặt với tình trạng “nằm im, thở khẽ”.
Khả năng sẽ có nhiều doanh nghiệp phải rời bỏ thị trường
 |
| Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings |
Khó khăn của doanh nghiệp địa ốc đã kéo dài từ nhiều năm qua và đến lúc này, khi các kênh huy động vốn bị “bóp” chặt là thêm cú bồi khiến hàng loạt doanh nghiệp địa ốc phải “thở ô-xi”.
Tôi lo ngại rằng, thị trường bất động sản sắp tới có nguy cơ tái diễn cuộc khủng hoảng giai đoạn 2008-2012.
Thời điểm này, nan giải hơn hơn bởi doanh nghiệp hầu hết đuối sức và chắc chắn nếu chính sách không thay đổi thì sẽ có nhiều doanh nghiệp rời bỏ thị trường.
Để ứng biến với sự khó khăn này, DRH Holdings đang tiến hành cơ cấu lại hoạt động, từ chiến lược ban đầu của năm 2022 sẽ triển khai 4 dự án, thì năm nay chỉ tập trung vào 1 dự án.
Thủ tướng Chính phủ giao nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản cho các Bộ, ngành liên quan
Chiều 14/7/2022, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững. Hội nghị được tổ chức tại điểm cầu Hà Nội với sự tham gia của Phó thủ tướng Lê Minh Khái cùng lãnh đạo nhiều bộ, ngành; đồng thời được tổ chức trực tuyến với các thành phố trực thuộc Trung ương gồm Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng và Cần Thơ.
Sau khi lắng nghe ý kiến các đại biểu, Thủ tướng nhấn mạnh quan điểm kiên trì, kiên định, kiên quyết phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững; không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự, nhưng rà soát, ngăn chặn, phát hiện những hành vi sai phạm để xử lý nghiêm theo đúng quy định của pháp luật, không để đổ vỡ thị trường, bảo vệ những người làm đúng, bảo vệ và hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân, doanh nghiệp.
Phân công các nhiệm vụ cụ thể, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Trước mắt, nghiên cứu một số vấn đề để làm thí điểm theo thẩm quyền của Chính phủ, nếu vượt thẩm quyền thì báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định. Chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, hướng dẫn để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của pháp luật, thủ tục pháp lý của dự án.
Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành khẩn trương hoàn thiện dự thảo, trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
Chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán đúng quy định pháp luật; tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh…) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.
Nghiên cứu, đề xuất để ban hành quy định về thuế đối với việc sử dụng bất động sản, đối với hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản, hạn chế tình trạng mua đi, bán lại nhiều lần, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ bất động sản và chống thất thoát nguồn thu của Nhà nước.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường... với nghệ thuật điều hành mềm dẻo, linh hoạt, có hiệu quả.
Chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tiếp tục cho vay đối với lĩnh vực bất động sản đảm bảo đúng quy định pháp luật, cho vay đối với các dự án bất động sản đầy đủ tính pháp lý; ưu tiên cho vay đối với các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân đã được cấp phép và khởi công xây dựng để tạo nguồn cung cho thị trường.
Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế) bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thủ tục đầu tư, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở, dự án bất động sản khác để hỗ trợ, tăng nguồn cung cho thị trường. Theo dõi và đẩy mạnh thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Bộ Công an chủ trì, phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các cơ quan thanh tra, kiểm toán và các cơ quan liên quan tăng cường công tác nắm bắt tình hình, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật, tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng bất động sản, chống tham nhũng, tiêu cực…
Bộ Thông tin và Truyền thông chỉ đạo các cơ quan thông tấn, báo chí tăng cường cung cấp thông tin kịp thời, chính thức, chính xác về tình hình hoạt động thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu; xử lý nghiêm các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng bất động sản...
Thủ tướng cũng cho biết, Chính phủ đã phân công Phó thủ tướng Lê Minh Khái trực tiếp chỉ đạo việc phát triển hệ sinh thái thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững. Ngay trong tháng 7 và quý III/2022, cố gắng rà soát, tháo gỡ một số khó khăn vướng mắc về vốn, thủ tục hành chính, nhân lực, tài sản trên đất… để tăng nguồn cung, đa dạng hóa nguồn vốn…
