Ông Trần Như Trung- Giám đốc Nghiệp vụ bộ phận nghiên cứu của Savills cho biết: Thị trường Hà Nội đang chứng kiến sự đảo chiều so với thị trường TP. HCM ở các phân khúc nhà ở. Nếu như TP. HCM, giao dịch thành công nhà hạng A ít nhất, B nhiều lên, C nhiều nhất, thì Hà Nội ngược lại.
“Bong bóng” ở đâu?
Theo nhận định của Savills, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp được đưa ra thị trường Hà Nội trong quý II/2010 là 1.400 căn từ 13 dự án tại 9 quận/huyện. Trong đó, Từ Liêm chiếm gần một nửa nguồn cung sơ cấp; Cầu Giấy đứng vị trí thứ 2 với gần 20% thị phần. Tuy nhiên, thị trường sơ cấp quý này hầu như không sôi động, số lượng căn hộ bán được chỉ khoảng 670 căn (chiếm 48% nguồn cung), thấp hơn so với số lượng căn hộ bán được quý I là khoảng 1.200 căn. Quận Thanh Xuân và huyện Gia Lâm mặc dù lượng cung ít hơn, nhưng lại bán được 100% lượng nhà ở. Từ Liêm là huyện có số lượng căn hộ bán được lớn nhất.
Tại thị trường thứ cấp, giá chào bán các căn hộ trung bình ở tất cả các quận/huyện đều không giảm so với quý đầu năm, thậm chí còn tăng.
Khi được hỏi về việc thị trường đất nền, biệt thự, nhà liền kề và căn hộ chung cư ở Hà Nội ảnh hưởng thế nào từ thông tin quy hoạch Hà Nội mở rộng, ông Nguyễn Dũng Minh, Giám đốc Kinh doanh- Savills Việt Nam cho biết: “Đã có một bộ phận nhà đầu tư chuyển từ phân khúc căn hộ cao cấp sang đất nền khu vực phía tây để đón đầu cơ hội. Tuy nhiên, các dự án nhà hạng trung và cao cấp mà Savills đang chào bán như IndoChina Plaza, Keangnam Landmark Tower, hay Eco Park... thì hầu như không bị ảnh hưởng”.
Ông Trung nhận xét, trong quý II, việc bán các căn hộ có chậm lại, phản ánh đúng diễn biến thị trường, tuy nhiên có thể thấy, phân khúc thị trường hạng A với chất lượng nhà ở, mức giá minh bạch, công khai đã tạo ra một bức tranh thị trường cung-cầu khá cân bằng. Ngược lại, phân khúc thị trường hạng B, C hầu hết được mua theo các hình thức góp vốn của các chủ đầu tư thứ cấp nên thường khó dự đoán và đây chính là nguy cơ rủi ro, xuất hiện “bong bóng” nhà đất. Với việc Chính phủ có quy định chủ đầu tư tối đa chỉ được bán 20% lượng nhà ở không qua sàn, hy vọng thị trường nhà ở sẽ minh bạch hơn.
Người mua sẽ có nhiều lựa chọn
Thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ đi theo hướng chuyên nghiệp hơn là nhận định của Savills Việt Nam. Giám đốc Kinh doanh Savills- ông Nguyễn Dũng Minh cho biết, người mua nhà khi nguồn cung đưa ra thị trường sẽ ngày càng nhiều lên, người mua cũng sành sỏi hơn, có nhiều lựa chọn hơn để không bị mua những sản phẩm không xứng với “đồng tiền bát gạo”.
Hiện vấn đề mà các chủ đầu tư quan tâm, theo ông Minh là sản phẩm của họ đưa ra thị trường phải nhắm đúng nhu cầu của thị trường, chứ không chỉ bán cho các nhà đầu tư “lướt sóng”.
Ông dẫn chứng, dự án Eco Park mặc dù nằm ở phía Đông Hà Nội, không phải ở phía Tây, giá chào bán các căn hộ trung bình từ 23-25 triệu đồng/m2 không phải là thấp, nhưng chỉ trong thời gian ngắn hơn 500 căn hộ của dự án đã bán được hơn 90%, đa phần là người Hà Nội đặt mua. Với những người mua để ở thì vấn đề họ quan tâm là chất lượng của sản phẩm, là môi trường sống tốt và bền vững, chứ hoàn toàn không như cách quan tâm đến dự án của nhà đầu tư lướt sóng”, ông Minh nói.
Nhận định về xu hướng nguồn cung trong quý III, theo Savills ước tính, thị trường sơ cấp quý III sẽ nhận được nguồn cung mới với khoảng 2.900 căn hộ từ 5 dự án tại Hà Nội. Quý IV, ước tính sẽ có thêm 1.500 căn hộ nữa từ 9 dự án. 26 dự án dự kiến cũng sẽ gia nhập thị trường này vào năm 2011, cung cấp cho thị trường trên 11.800 căn hộ. Ngoài ra, một lượng căn hộ nhất định từ các dự án riêng lẻ khác và các khu đô thị mới cũng sẽ được tung ra thị trường trong tương lai, hứa hẹn nguồn cung sẽ dồi dào.
Bên cạnh đó, cũng như CBRE, Savills cho rằng, việc hạn chế xây dựng và quỹ đất hạn hẹp ở trung tâm Hà Nội do chủ trương của thành phố ngừng đầu tư các dự án cao tầng tại khu trung tâm đã hạn chế nguồn cung trong khu vực này, buộc các nhà đầu tư sẽ tìm ra các khu xa trung tâm.
Với thị trường căn hộ dịch vụ, tổng nguồn cung trong quý II sẽ tăng nhờ nguồn cung mới là 50 căn của Hà Nội Club và có tổng đạt 2.260 căn. Hiện Hà Nội có 41 tòa nhà căn hộ dịch vụ cung cấp cho thị trường khoảng 227.000m2. Hoạt động của thị trường khá ổn định, giá thuê giảm khoảng 2,6% so với cùng kỳ. Mảng văn phòng cho thuê sẽ tăng nhẹ 4,5% so với quý I, với khoảng 640.000m2 diện tích văn phòng được đưa vào sử dụng, bao gồm 95 tòa nhà văn phòng các hạng A, B và C. Có 9 tòa nhà văn phòng được cập nhật thêm, cung cấp cho thị trường khoảng 28.600m2 diện tích văn phòng.
