Nhu cầu luôn có…
Trong 5 tháng đầu năm 2010, thị trường bất động sản nói chung không biến động nhiều so với cuối năm trước. Lượng hàng hóa đưa ra thị trường ngày càng đa dạng, nhất là các dự án căn hộ chung cư mọc lên như nấm. Dẫn đến, giá cả mặt hàng này tương đối cạnh tranh hơn trước. Chủ đầu tư cũng từng bước đưa ra thị trường các mặt hàng phù hợp và giá cả dễ chấp nhận hơn, nhằm thu hút những người mua nhà có thu nhập tương đối, nhưng ổn định, thay vì chú trọng vào phân khúc khách hàng cấp cao.
Vì thế, nhu cầu về vốn bất động sản (cả chủ đầu tư, khách hàng vay tiền mua nhà để ở, sửa chữa nhà hoặc mua đất xây dựng…) bắt đầu gia tăng. Lãi suất cho vay thỏa thuận đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu về nhà, đất trong 3 tháng đầu năm được các ngân hàng áp dụng mức tương đối cao, dao động khoảng 16 - 17%/năm. Thế nhưng, với nhu cầu về nhà ở thực sự, các cá nhân vẫn tiếp cận vốn vay.
Còn với chủ đầu tư dự án, dù khá thận trọng, nhưng với các dự án tiềm năng và đối với DN có uy tín trong kinh doanh, sản phẩm làm ra được khách hàng đón nhận tốt…, phía ngân hàng vẫn muốn "rót" vốn, nhằm phát triển tín dụng.
Mặt khác, thông qua chủ đầu tư dự án, các ngân hàng có thể liên kết phát triển tốt mảng tín dụng cho vay mua nhà trả góp, với hạn mức lên đến 70 - 80% giá trị căn hộ khách hàng dự định mua. So với trước hiện thời gian cho vay mua nhà của các ngân hàng được nâng lên 10 - 15 năm, thay vì tối đa chỉ có 10 năm như trước đây.
Ông Ngô Xuân Dũng, Giám đốc điều hành VIB TP. HCM cho biết, nhu cầu vốn của khách hàng cá nhân vay mua nhà, đất luôn có và gia tăng theo sự phát triển của xã hội. Với sản phẩm này, hiện VIB TP. HCM cũng đẩy mạnh cho vay. Lãi suất cho vay mua nhà, đất ngắn hạn được ngân hàng này áp dụng mức khoảng 14%/năm và trung, dài hạn là 15 - 16%/năm. Hạn mức vốn cấp tùy vào giá trị tài sản đảm bảo là chính căn nhà khách hàng dự định sở hữu. Thời gian cho vay trong tối đa lên đến 15 năm.
Thế nhưng, theo ông Dũng, tâm lý khách hàng cá nhân hiện vẫn ngại áp lực lãi vay, dù nhu cầu luôn có, nhất là với phân khúc khách hàng có thu nhập ổn định.
Phó tổng giám đốc ACB, kiêm Giám đốc Khối khách hàng cá nhân, ông Bùi Tấn Tài cũng nhận định, nếu lãi suất cho vay thỏa thuận giảm thêm trong thời gian tới thì sẽ thu hút nhiều hơn khách hàng vay vốn mua nhà, đất cũng như tiêu dùng trả góp. Hiện lãi suất cho vay mua nhà trả góp của ACB đã giảm về khoảng 14,5 - 16%/năm. Đến cuối tháng 5/2010, dư nợ tín dụng cá nhân tại ACB chiếm khoảng 5% trong tổng dư nợ, trong đó vay mua nhà chiếm hơn phân nửa.
Ông Đàm Thế Thái, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân ABBank cho biết, 5 tháng đầu năm 2010, dư nợ cho vay tiêu dùng cá nhân của ABBank đạt 4.210 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ cho vay mua nhà đạt mức khá cao, với 1.930 tỷ đồng, chiếm 46% tổng dư nợ vay cá nhân. Theo ông Thái, ABBank kỳ vọng đến cuối năm nay, dư nợ cá nhân sẽ đạt mức 7.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, với mức lãi suất áp dụng 14,5 - 16%/năm hiện nay cũng không dễ để Ngân hàng tăng trưởng dư nợ cho vay mua, sửa chữa nhà trả góp.
Còn theo Tổng giám đốc Vietcombank, ông Nguyễn Phước Thanh, dư nợ cho vay bất động sản tính đến cuối tháng 5/2010 chiếm khoảng 10% trong tổng dư nợ của Ngân hàng. Tuy nhiên, khác với các ngân hàng quy mô nhỏ, dư nợ tín dụng bất động sản của Vietcombank chủ yếu được tài trợ cho chủ đầu tư vào các dự án lớn.
Theo số liệu từ NHNN, dư nợ tín dụng toàn ngành tính đến cuối tháng 5/2010 tăng khoảng 7,46% so với cuối năm trước. Trong đó, mức tăng trưởng tín dụng khu vực phi sản xuất (bao gồm cho vay kinh doanh chứng khoán, cho vay bất động sản, cho vay tiêu dùng…) chỉ tăng 1,89% và chiếm 17 - 18% tổng dư nợ. Cụ thể, dư nợ cho vay bất động sản là 192.000 tỷ đồng, tăng 4,54% so với đầu năm 2010; cho vay kinh doanh chứng khoán là 14.000 tỷ đồng, tăng 13,6% so với đầu năm nay.
Mức tăng trưởng này theo NHNN là thấp hơn so với mức tăng trưởng chung của dư nợ tín dụng và chiếm 10% tổng dư nợ tín dụng toàn ngành trong 5 tháng đầu năm. Tuy nhiên, đây mới chỉ là các khoản vay ghi rõ mục đích sử dụng vốn vay vào lĩnh vực bất động sản. Do đó, cần phải kiểm tra kỹ 122.000 tỷ đồng dư nợ cho vay tiêu dùng của toàn ngành ngân hàng tính đến cuối tháng 5/2010, có khả năng một phần vốn không nhỏ trong cho vay tiêu dùng cũng được đổ vào đầu cơ bất động sản.
…nhưng rủi ro rình rập
Chính vì vậy, hoạt động cho vay bất động sản cần được kiểm soát chặt hơn, nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu và tránh tình trạng bong bóng xảy ra trên thị trường này. Bởi điều đáng chú ý là các khoản vốn cho vay bất động sản chủ yếu rơi vào hai thành phố lớn Hà Nội và TP. HCM, chiếm khoảng 65% vốn vay ở thị trường bất động sản.
Ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc NHNN Chi nhánh TP. HCM cho biết, tính đến cuối tháng 5/2010, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn này đạt 85.500 tỷ đồng, tăng khoảng 5.000 - 6.000 tỷ đồng so với đầu năm 2010. Còn cho vay chứng khoán của các ngân hàng tính đến cuối tháng 5 đạt 2.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, điều đáng quan tâm là nợ xấu của các ngân hàng có xu hướng gia tăng trong 4 tháng qua và chủ yếu rơi vào các khoản vốn cho vay bất động sản. Vì thế, theo ông Hạnh, các nhà băng cần thận trọng hơn trong việc "rót" vốn vào bất động sản, kể cả với tín dụng cá nhân mua, sửa chữa nhà trả góp hoặc vay tiêu dùng.
Đáng chú ý trong khoảng 1 tháng trở lại đây, các ngân hàng từng bước giảm dần lãi suất cho vay thỏa thuận đối với khách hàng DN và cả cá nhân để có thêm điều kiện tăng trưởng dư nợ. Lãi suất cho vay đối với khách hàng mua nhà, đất cũng như sửa chữa nhà trả góp được không ít đơn vị giảm dần, nhằm khuyến khích người vay, với mức dao động còn khoảng 13,75 - 16%/năm. Cụ thể, tại Vietcombank, lãi suất cho khách hàng cá nhân vay mua nhà trả góp là 13,95 - 14%/năm. Tương tự, ACB cũng không áp dụng mức cao hơn mà chỉ dao động từ 14,5 - 16%/năm…
Song tình trạng chạy theo dự án có tính chất đầu cơ cao sẽ làm tăng mức độ rủi ro cho ngân hàng, bởi thị trường bất động sản được dự báo chưa thể sớm sôi động. Nguyên nhân do các thị trường hàng hóa, bất động sản, chứng khoán còn biến động và chịu nhiều tác động bởi sự biến động của TTCK toàn cầu. Đặc biệt là trong điều kiện tình trạng nợ công tại châu Âu vẫn tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng.
Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, cả ngân hàng và DN cần thận trọng đối với hoạt động cho vay và kinh doanh bất động sản. Trên thực tế hiện nay, bên cạnh tích trữ hàng hóa để chờ lên giá, đầu tư vào bất động sản là lĩnh vực được quan tâm nhiều nhất. Đồng thời, với diễn biến thị trường hiện nay, khi chứng khoán ì ạch, sàn vàng đóng cửa, tỷ giá ổn định… sẽ gia tăng sức hút đối với thị trường bất động sản. Từ đó, giá bất động sản sẽ được đẩy lên và nguy cơ "bong bóng" xảy ra là điều khó tránh.
Hiện có ba nguồn vốn phổ biến được huy động cho thị trường bất động sản gồm: vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trên thực tế, 5 tháng đầu năm nay, ngân hàng vẫn thắt chặt "hầu bao" đối với tín dụng bất động sản. NHNN yêu cầu các ngân hàng tăng cường đầu tư cho vay vào lĩnh vực sản xuất - kinh doanh để tạo ra sản phẩm hàng hóa dịch vụ đảm bảo kinh tế phát triển bền vững, không khuyến khích nhà băng cho vay vào các lĩnh vực chứng khoán và bất động sản.
Tuy nhiên, trước áp lực tăng trưởng tín dụng để hoàn thành kế hoạch lợi nhuận và cạnh tranh ngày một gay gắt hơn khiến một số ngân hàng đã chạy theo chỉ tiêu mà quên mất khâu quản lý rủi ro. Điều này có thể dẫn đến nợ xấu trong hoạt động cho vay sẽ gia tăng. Vì thế, ngân hàng cần thận trọng trước làn sóng đầu tư phong trào đang đẩy giá nhà đất tăng, không phản ánh giá trị thực, làm thị trường phát triển không bền vững.
